Transmisión de la vivienda habitual con reinversión
del importe obtenido en otra vivienda habitual (Arts. 38.1 Ley IRPF, 41
Reglamento)
Las ganancias patrimoniales obtenidas en
la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar
exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en
la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya
a tener tal carácter.
Supuesto especial: transmisión de vivienda
habitual con cantidades pendientes de amortizar Cuando para
adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado
financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como
importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión en los
términos previstos en la Ley del Impuesto menos el principal del préstamo
pendiente de amortizar. En estos supuestos, pues, no se considera que exista
reinversión parcial, aunque parte del importe obtenido en la transmisión de la
vivienda se haya destinado a la amortización del préstamo pendiente.
Ganancias excluidas de gravamen en
supuestos de reinversión
Requisitos y condiciones para la aplicación
de la exención
La aplicación de la exención no opera
automáticamente sino que el propio contribuyente ha de manifestar su voluntad
de acogerse a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida
como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de
vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y
condiciones que más adelante se indican:
A efectos fiscales, se considera vivienda
habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida
durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda
tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho
plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias
que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio,
separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de
empleo u otras análogas justificadas.
Por su parte, para que la vivienda
adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que
sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente,
en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación
de las obras.
Se entenderá que la vivienda adquirida no
pierde el carácter de habitual cuando concurran las siguientes circunstancias:
- Cuando se produzca el fallecimiento del
contribuyente.
- Cuando concurran otras circunstancias
que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda en los términos
previstos en el párrafo primero anterior.
- Cuando el contribuyente disfrute de
vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la adquirida no sea objeto de
utilización, en cuyo caso el plazo de los doce meses comenzará a contarse a
partir de la fecha del cese.
Plazo de la reinversión
La reinversión del importe obtenido en la
enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período
no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los
posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
La reinversión no se efectúa fuera de
plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado,
siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del
período impositivo en que se vayan percibiendo.
Reinversión parcial
En el caso de que el importe de la
reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se
excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que
corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones
señaladas anteriormente.
Téngase en cuenta que en caso de
reinversión parcial, se excluirá de tributación la parte proporcional de la
ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención prevista en la
disposición adicional trigésima séptima de la Ley del IRPF (exención del 50 por
100 de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de inmuebles
adquiridos entre 12 de mayo de 2012 y 31 de diciembre de 2012), que corresponda
a la cantidad reinvertida, en los términos y condiciones previstos para la
exención por reinversión de vivienda habitual.
