Juan de Mercado, el nombre que utilizamos para denominar a todos aquellos que por una razón u otra prefieren la discreción, comienza hoy una serie de tres artículos sobre la situación de la banca en España. Ahí va la primera entrega:
Una de las razones principales de que nuestra prima de riesgo país esté dónde está es la situación del sistema financiero española (el mercado asume que está mucho peor de lo que dicen los bancos) y la garantía implícita que el estado ha dado sobre todos los pasivos bancarios (al estilo irlandés). El mercado cree que tenemos un gran problema en el inmobiliario promotor y en el sector constructor y que ese agujero se va a transferir al estado tarde o temprano. De hecho, el lunes 26 de Septiembre Cinco Días publicaba un artículo diciendo que el lobby bancario está pidiendo al estado la creación de un bad bank.
¿Cuáles serían los activos tóxicos?
En principio los inversores extranjeros están metiendo en el mismo grupo a créditos a constructoras e inmobiliarios. A primera vista esto parece cierto dado que ambos tienen una mora parecida: 17.8% en inmobiliario y 14.7% en construcción, que es alrededor de cuatro veces la mora en el resto de empresas (4.4%) y que son los grupos donde la mora ha subido con más fuerza. Esto se ve bien en el próximo gráfico.
Sin embargo, no hay que dejarse engañar por las apariencias. La morosidad es un ratio y, como tal, se ve afectado por numerador y denominador. Y la diferencia entre los créditos a inmobiliarios y los créditos a constructoras es que los segundos han caído bastante mientras que los primeros casi no se reducen pese al interés de los bancos por reducir su exposición a este sector y pese a la gran cantidad de activos adjudicados y comprados a promotores. Veamos los datos:
Como muestra la serie, la exposición de la banca al sector inmobiliario no cae prácticamente nada. Estamos en 308 millardos a Junio de 2011 que es una caída frente al pico de Junio de 2009 del 5%. Y la cifra de exposición está todavía por encima de cualquier momento de 2007 (en el pico de iniciación de viviendas). Por el contrario, en construcción, la exposición es de 105 millardos, un 33% por debajo del pico. De hecho, el stock de morosos en construcción se ha multiplicado por 14 desde Diciembre de 2007, el de créditos inmobiliarios por 34 y el del resto de empresas por 6. Obviamente, construcción supone un riesgo relevante pero debemos tener en cuenta que un cifra muy importante de los adjudicados están relacionados con promotoras, mientras que el volumen relacionado con constructoras es pequeño.
Las cifras son las siguientes:
- Créditos morosos en construcción 15 millardos.
- Créditos morosos en sector inmobiliario 54 millardos.
- Créditos subestándar en sector inmobiliario 24 millardos.
- Activos comprados/adjudicados 70 millardos (este es el dato más reciente dado por el BdE en Londres en su presentación a inversores este mismo mes). Aquí se incluyen también las ejecuciones hipotecarias a particulares. Tratemos de estimar cuánto está relacionado con inmobiliario.
Con los datos del ejercicio de transparencia hecho a cierre de 2010, se pueden hacer estimaciones razonablemente fiables del porcentaje de inmuebles en balance de los bancos que procede de inmobiliarias y del porcentaje que puede proceder de adjudicaciones de inmuebles de particulares. Así, por ejemplo, podemos asumir que todo el suelo es riesgo inmobiliario (me temo que todo esto viene de promotores y, si no es así, debería ser considerado riesgo de inmobiliarias en cualquier caso). Con datos cierre del 2010, podemos ver, sumando los datos proporcionados por bancos y cajas lo siguiente:
Total exposición con datos de 2010 (ahora la cifra sería algo mayor como hemos mencionado arriba): 63 millardos. De los cuales:
• 27 millardos está relacionado con suelo residencial y no residencial (indudablemente promotor).
• Inmuebles en construcción 11 millardos (indudablemente riesgo promotor),
• Inmuebles acabados 25 millardos (aquí hay promotor y particulares). Siendo extremadamente conservador, asumamos que la mitad de los inmuebles que están acabados provienen de ejecuciones de viviendas de particulares (estoy seguro que es menos).
La cifra que obtenemos es que, al menos, el 80% de los activos ejecutados / comprados a finales del 2010 estaban relacionados con riesgo promotor.
Otro tipo de riesgo es el crédito subestándar. Este es un tipo de crédito problemático de definición más laxa. Y es que otro gran misterio a resolver en nuestro sistema: qué y cómo se considera a algo subestándar. Según el decreto 4/04:
“Riesgo subestándar. Comprende todos los instrumentos de deuda y riesgos contingentes que, sin cumplir los criterios para clasificarlos individualmente como dudosos o fallidos, presentan debilidades que pueden suponer asumir pérdidas por la entidad superiores a las coberturas por deterioro de los riesgos en seguimiento especial. En esta categoría se incluyen, entre otras: las operaciones de clientes que forman parte de colectivos en dificultades (tales como los residentes en una determinada área geográfica con un ámbito inferior al país, o los pertenecientes a un sector económico concreto, que estén atravesando dificultades económicas), para los que se estiman pérdidas globales superiores a las que corresponden a las categorías descritas en las letras anteriores, y las operaciones no documentadas adecuadamente”.
En principio, la cifra a nivel sectorial es de 57.6 millardos. Dado que la mayoría de los bancos cotizados sólo dan cifras de subestandar en inmobiliario y que estas son de tamaño elevado, podemos asumir que el 80% de los subestandar están relacionados con inmobiliario. Subestandar en otros sectores, como dicen los gallegos, habérlos haylos. Pero escasos. Por ejemplo, en particulares, existen substandar en hipotecas aunque pocos bancos han publicado cifras o son poco significativas. El único caso relevante es Bankia, que fue de los pocos bancos que ha reconocido substandar en hipotecas residenciales de importe significativo (2.7% o 2.3millardos) y que, fundamentalmente, está relacionado con inmigrantes y créditos o bien con poca garantía (LTV alto) o personas en colectivos de riesgo (créditos otorgados a personas sin contrato laboral, no suficientemente documentados, etc).
Si aplicamos la misma regla aplicada a los inmuebles adjudicados/ comprados (80% promotor/20% resto), obtendríamos una cifra de 157 millardos de riesgo inmobiliario total que ha sido o posiblemente será moroso. Eso supone una mora sobre el riesgo total del 43% que compara con cifras bastante menores en el riesgo constructor (15 millardos de morosos más una pequeña cifra de adjudicados y substandar). Esto creo que muestra a las claras que el subprime español está en el sector inmobiliario. El mismo Banco de España habla de un ratio de activos problemáticos del 49.5% en su última
presentación. La diferencia es que en la base, el BDE excluye la parte de crédito inmobiliario que no considera promotor del denominador (por ejemplo el crédito dado a una inmobiliaria que se dedica a ser tenedora de inmuebles en renta o para desarrollar un parque fotovoltaico).
Como conclusión de esta primera parte podemos decir que el sector inmobiliario español es, probablemente, el 80% de nuestro problema y que acumula un riesgo total de 364millardos (créditos más activos comprados/adjudicados), de los que el 43% está reconocido como “en riesgo”.
Evolución temporal del riesgo: ¿por qué no cae?
En esta parte del análisis nos faltan datos para hacer un análisis completo pero desde 2007 el movimiento de la exposición inmobiliaria ha experimentado una curiosa subida que es contra intuitiva. Sin embargo, esto supone no reconocer la realidad del sector, en la que los bancos cometieron el error de asumir compromisos sustanciales a futuro con créditos que debían desembolsar según se iban completando hitos en la construcción (con los llamados certificados de obra, que según se van emitiendo, permiten desembolsar importes ya comprometidos). Aquí sí que no disponemos de datos sectoriales pero hagamos unos cuantos números:
31/12/ 07 exposición total: 303 millardos
30/06/11 exposición total 364 millardos (créditos más inmuebles).
Intereses devengados desde Diciembre 2007 a 2011 41.000 (estimación que se basa en coger el Euribor medio del año aplicado al saldo inicial y sumar un Spreads creciente de 100bps el primer año hasta 300bps en lo que llevamos de año).
Estimación de líneas de crédito usadas en el período 36 millardos. Este es el punto más complicado de estimar y aquí solicito ayuda a los que puedan tener más información que yo. En principio, al entrar la crisis, los bancos habían asumidos compromisos contingentes por importes muy significativos. Esto quiere decir, que por cada cinco Euros prestado, había bancos que se habían comprometido a prestar a sus clientes otro Euro (en algunos casos aún más). Tomemos dos bancos de empresas por excelencia y veamos que decían sus memorias en 2007: Popular tenía créditos por 107millardos y líneas de crédito disponibles concedidas por 19.4millardos (por cierto a día de hoy es cifra es algo menos de la mitad). Sabadell, que es un banco muy de PYMES, tenía 61 millardos de crédito y 19 millardos de líneas concedidas. En la memoria detallaba que 4.6millardos estaban relacionadas con factoring y 4.5 relacionada con créditos hipotecarios. Si tomamos los datos del Sabadell (4.5 millardos), las líneas de crédito de 2007 representan un tercio del riesgo existente hoy. Dado que no es fácil estimar cuánto realmente se concedió (el que ha vivido esto sabe que muchos bancos, si pudieron, se echaron atrás, y muchos promotores muchas veces tuvieron que dejar de iniciar obras o dejarlas a medias por concurso o simplemente por falta de financiación) podemos asumir que un tercio de ese riesgo efectivamente se concedió. Eso sería el 10% del total riesgo actual.
Finalmente, habría que restar los activos vendidos en el período. Aquí no hay grandes datos sectoriales con lo que hay que ir a las cifras que dan los propios bancos en sus presentaciones. Con datos de los cotizados para 2009, 2010 y primera mitad de 2011 (realmente sólo hay ventas significativas en 2010), nos salen 5.8 millardos esos dos años. Asumamos unos 10 en total incorporando algo de ventas en entidades financieras no cotizadas y el efecto primera mitad de año.
Saldo final estimado 371 (303+24+36-10). Es decir, desde 2007 las inmobiliarias prácticamente no han pagado casi nada de su riesgo (apenas 7 millardos) y la mayoría del repago de créditos se ha hecho en ladrillo (los por encima de 60 millardos de inmuebles en balance más 10 vendidos). Esto demuestra un problema, bien conocido, de falta de liquidez y generación de cash flow en nuestras inmobiliarios que no tienen forma de repagar sus créditos ¿Va a mejorar esto en los próximos meses? Obviamente no.
La semana que viene trataré de los riesgos en más detalle y de cuantos de los mismos están cubiertos.
