El TS abre la puerta a la conversión de locales comerciales en viviendas

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15 de Febrero de 2011SI NO FIGURA EXPRESAMENTE PROHIBIDO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

• Francisco Javier García, Abogado y Administrador de Fincas en León, nos comenta que "con un mercado de locales comerciales saturado y a precios bajos, muchas personas aprovechan planteándose reformar este tipo de inmuebles para convertirlo en su hogar".
• Incluye Sentencia.

Desestimando un recurso de casación en materia de propiedad horizontal, la Sala Primera del Tribunal Supremo reitera que es necesario que consten de manera expresa las prohibiciones y limitaciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, así como que ello quede inscrito en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles a terceros.

Legal Today

El litigio origen del recurso fue promovido por una comunidad de propietarios al objeto de que se declararan contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal las obras realizadas por el actual y el futuro propietario de un inmueble.

Según sostenía la comunidad, las obras afectaban a elementos comunes, amén de estar prohibido este tipo de cambio de destino del inmueble de local comercial a vivienda legal y convencionalmente.

La comunidad de propietarios ejercitó la acción de cesación con la finalidad de que se declarase que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local objeto de autos, para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravenían lo dispuesto en los artículos 5,7, 9, 11 y 17, de la Ley de Propiedad Horizontal y el demás normas concordantes. También, que los demandados deshicieran las obras e instalaciones llevadas a cabo para el cambio a vivienda, dejando el inmueble en el mismo estado en que se encontraba, cesar en el uso del inmueble como vivienda, y destinarla únicamente a despacho-local y modificar la inscripción en el Registro de la Propiedad en lo referente a la naturaleza de la finca, pasando de vivienda a local comercial; a estar y pasar por estas declaraciones y en su defecto que se mande ejecutar a su costa.

Los demandados, además de oponer una serie de excepciones procesales alegaron con relación al fondo del asunto que no se había efectuado ninguna obra no permitida y tampoco se ha vulnera ninguna norma, ni se ha modificado el título constitutivo al cambiar el destino del inmueble, de modo que no era necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.

Francisco Javier García, Abogado y Administrador de Fincas en León, comenta a Legal Today que "por la dificultad de acceder a hipotecas, junto a un mercado de locales comerciales cada vez más saturado, muchas personas aprovechan y se plantean reformar este tipo de inmuebles para convertirlo en su hogar".

De hecho -continua este Administrador- me sorprende que este asunto haya llegado al Supremo porque la normativa vigente es clara respecto a las condiciones que deben de darse para que esta conversión de local comercial a viviendo sea contraria a Derecho". "A la vista de la sentencia -prosigue-, lo único parecido a una prohibición de cambio de uso de los locales en los estatutos de la comunidad de propietarios podría entreverse en el título constitutivo de la misma, que decía que su planta primera está integrada por quince despachos comerciales numerados del uno al quince ambos inclusive. Sin embargo, no limita ni prohibe el cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio".

De todos modos, el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Uno de los demandados afirma que comunicó verbalmente las obras a la comunidad. "Ese tipo de comunicaciones -nos comenta Francisco Javier García- deben hacerse en reunión de propietarios, aunque pueda resultar desazonador por las dificultades que suelen surgir".

Íter judicial

La demanda fue rechazada en el Juzgado de Primera Instancia y la en la Audiencia Provincial de Madrid. El motivo estribó en ambos casos en que en que la comunidad carecía de estatutos y no existía prohibición expresa alguna respecto del cambio de destino pues la escritura de división de propiedad horizontal y su posterior subsanación cita, únicamente y con carácter descriptivo, los diferentes elementos que configuran cada planta de la finca, sin que de esta mera lista quepa deducir la existencia de obstáculo a las obras y posterior uso como vivienda.

Ahora, la Sala Primera, en sentencia de la que ha sido ponente su Presidente, el magistrado Xiol Ríos,declara de nuevo que en el ámbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad, si bien estas prohibiciones  -referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble- deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

En línea con lo dicho por la sentencia recurrida, el Supremo afirma que las meras descripciones del inmueble no suponen una limitación del uso o de las facultades dominicales, siendo imprescindible para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces que una cláusula o regla precisa así lo establezca.

A falta de previsiones expresas prevalece el derecho de los copropietarios a utilizar su derecho a la propiedad como consideren más adecuado.

Aplicando esto al caso, la Sala considera que la Sentencia de la Audiencia fue correcta:

1.-al carecer la comunidad de estatutos que prohibieran expresamente las obras realizadas,

2.-siendo la alteración del destino de uso llevada a cabo por el demandado no modificadora de los coeficientes de participación,

3.-no suponiendo cambios en la configuración del edificio, cuestiones éstas que en vano sostiene la comunidad recurrente, formulando su impugnación al margen de los hechos probados y sin justificar debidamente la existencia de interés casacional.

La Sentencia constata que la comunidad de propietarios carece de estatutos y que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano(reservada a servicios comunes de la comunidad). Donde  el documento público describe los elementos del inmueble, señala que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia "no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble".

¿Quiere leer la Sentencia?

España sigue perdiendo competitividad: ya está por detrás de Chipre o Polonia

Europa Press

14/02/2011 - 14:05

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La UE tendrá un pacto de competitividad

La competitividad de la economía española ha perdido nueve puestos en 2010, situándose ahora en el lugar 42 del ránking elaborado por el Foro Económico Mundial de Davos y recogido por el Instituto de Estudios Económicos (IEE). Por delante se sitúan Polonia (39) o Chipre (40).

El estudio, que analiza doce variables para determinar la competitividad de una economía, como el entorno institucional y macroeconómico, las infraestructuras, la educación, la eficiencia de los mercados y la innovación, entre otros, compara la situación de 139 países.

En el caso de España, el informe atribuye el descenso de su competitividad a la valoración negativa de la situación en los mercados financieros, pero sobre todo en el mercado laboral, donde la falta de eficiencia relega a la economía española al puesto 115 de un total de 139.

Suiza, a la cabeza

El primer lugar del ranking lo vuelve a ocupar Suiza, mientras que Suecia avanza al segundo puesto desbancando a Singapur, en el tercer puesto, y a Estados Unidos, que se queda en el cuarto lugar.

Alemania progresa y pasa a ocupar el quinto puesto en el escalafón desde el séptimo del año anterior, figurando a continuación y, por este orden, Japón (que pasa del octavo al sexto), Finlandia (del sexto al séptimo), los Países Bajos (del décimo al octavo), Dinamarca (del quinto al octavo, lugar que comparte con los Países Bajos) y Canadá (del noveno al décimo).

Reino Unido, Francia, Austria, Bélgica y Luxemburgo están entre los veinte primeros países más competitivos del mundo. Irlanda, en cambio, ha retrocedido al puesto 29, mientras que Estonia avanza al puesto 33. La República Checa (36), Polonia (39) y Chipre (40) son, con Estonia, los países mejor situados entre los nuevos miembros de la UE, destacando el considerable progreso polaco y chipriota.

Por detrás de España se sitúan Eslovenia (45), Portugal (46), Lituania (47), Italia (48) y Malta (50). El país peor clasificado de la UE-27 es Grecia, que ocupa el puesto 83.

El retorno de las preocupaciones de desempleo estructural

15 de febrero 2011, 19:33 por la AR | WASHINGTON

Los economistas de la Fed de San Francisco han estado trabajando horas extras para averiguar si alguno de los continuos problemas de desempleo Latina es estructural. Hoy, los escritores se une en torno a esta nueva Carta Económica , de Justin Wiedner y John Williams. Aquí está el resumen:

Recientes desarrollos mercados de trabajo, incluyendo los desajustes en las cualificaciones de los trabajadores y el empleo, la extensión de beneficios de desempleo, y muy altas tasas de desempleo a largo plazo, puede constituir un obstáculo para el retorno a tasas "normales" de desempleo de alrededor del 5%. Un examen de las medidas alternativas de las condiciones del mercado laboral sugiere que el "normal" la tasa de desempleo puede haber aumentado hasta 1,7 puntos porcentuales a 6,7%, aunque gran parte de este aumento es probable que sea temporal. Incluso con ese aumento, la holgura considerable del mercado de trabajo se espera que persista durante años.

Sr. Weidner y Williams Sr. ejecutar una regresión en algunos mercados típicos relaciones laborales para llegar a varias estimaciones diferentes de la nueva tasa natural de desempleo. Los autores concluyen que el aumento promedio es de "alrededor de 6,7%".En enero, por el contrario, la Fed de San Francisco publicó un  documento de trabajode Mary Daly, Hobijn Bart, La Valeta y Rob. Los autores realizan sus propios análisis del mercado de trabajo y encontrar que:

[L] a la tasa natural de desempleo ha aumentado de hecho en los últimos años, por una cantidad entre los 0,6 y 1,9 puntos porcentuales. Este incremento supone una tasa actual naturales en el rango de 5.6 a 6.9 por ciento, con nuestra estimación preferida en 6,25 por ciento. Después de examinar las pruebas sobre los efectos de desajuste del mercado laboral, la extensión de beneficios de desempleo y crecimiento de la productividad, llegamos a la conclusión de que sólo una pequeña fracción del reciente aumento de la tasa natural es probable que persistan más allá de un horizonte de proyección de cinco años.

Hay algunas cosas a destacar sobre estos estudios. Lo más interesante es el desglose del aumento del desempleo estructural por la causa en el documento de este último. Los autores encuentran que las habilidades desajuste está causando muy poco del aumento.Por el contrario, el seguro de desempleo es el responsable de la mayor parte, con mejoras en la productividad que componen el resto. Esta determinación lleva a la conclusión de que el aumento de la tasa natural es temporal. Como las condiciones del mercado de trabajo mejora, las prestaciones por desempleo se extinguirá y la demanda de los trabajadores desplazados por el aumento de la productividad aumentará. El "temporal" de encontrar en el primer documento cita el análisis en el segundo.

Este resultado se ha llevado a algunos escritores y economistas para despedir a los hallazgos como una indicación de que el problema de los mercados de trabajo es la demanda. Sin duda el mayor problema con los mercados de trabajo es la demanda, pero debemos actuar con cautela. Ambos estudios sugieren que ha habido un cierto aumento en la tasa estructural a largo plazo del desempleo. Este aumento sería probablemente mucho más alta si es así que muchos trabajadores no habían salido de la mano de obra en la última década. Y la advertencia en estos documentos que la debilidad del mercado de trabajo se mantendrá durante algún tiempo no es alentador, los trabajadores ya no van sin empleo, menos para el empleo se vuelven. Como he dicho antes, no debe ser objeto de controversia para proporcionar un mayor apoyo para los programas de reconversión laboral. Por desgracia, los miembros de ambos partidos parecen ansiosos de reducir este tipo de programas.

Una pregunta final es cómo estos análisis de impacto en el pensamiento de la Reserva Federal. Económica de la Fed señala que, como Carta del cuarto trimestre, la Oficina Presupuestaria del Congreso fue la estimación de una tasa natural de desempleo del 5,2% con una tasa de desempleo real de alrededor de 9,6%, para una diferencia de 4,4%. Ahora, los funcionarios posiblemente podría estar buscando a un ritmo natural de 6,7% con una tasa real del 9,0%, para una diferencia de 2,3%. Para un banquero central, que las señales de un mercado laboral ajustado, con menos presión a la baja sobre los salarios, y más de una amenaza inminente de inflación.

Creo que sería un error de la Fed para revisar sus puntos de vista demasiado sobre la base de estos puntos de datos, y creo que sería un error para que la Fed reacciona tan rápidamente a la inflación, siempre y cuando se desprende. Pero también parece claro que los miembros del FOMC se ve lo que quiere ver. Presidente de la Fed de Minneapolis Narayana Kocherlakota apoya nominal del QE2, pero también en el expediente diciendo que la mayoría de desempleo actual es estructural. Estos estudios tienden a recurrir a él.Y sólo esta semana, presidente de la Fed de Filadelfia, Charles Plosser, hizo comentariosque sugieren que el desempleo actual tiene importantes elementos estructurales que la Fed no puede resolver.

Estos puntos de vista me parece terriblemente fuera de lugar. Sospecho que Ben Bernanke, se muestra escéptico de ellos, también. Pero los puntos de datos que han salido en los últimos dos meses, incluyendo los que se incluyen en el análisis de la Fed más arriba, han cambiado un poco el terreno de la política monetaria para hacer que sea más difícil mantener una agresiva expansión plantean. Y eso es motivo de preocupación, especialmente para los millones de trabajadores que siguen en el paro por razones cíclicas
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