. Art. 392, define.
. carencia de personalidad.
. clases:
*
romana y germánica.
*
ordinaria y organizada.
EL CONDOMINIO; CONCEPTO Y REGLAS EN EL
CÓDIGO CIVIL.
. derechos sobre la cosa.
*
uso, Art. 394.
*
disfrute 393, 395 y 397.
*
defensa de la cosa.
*
administración, 398.
. derechos sobre la cuota.
. extinción, estudio de la división:
*
Art. 400.
*
Art. 401 forma de partir.
*
Art. 402 por interesados o árbitros.
*
Art. 403 intervención acreedores.
*
Art. 404 cosa indivisible.
*
Art. 405 no perjuicio 3 (subsiste embargo).
*
Art. 406 como herencia.
COMUNIDADES ESPECIALES.
. comunidad y sociedad.
. casos concretos.
TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD.
. usufructo de cuota.
. aprovechamientos distintos.
APROVECHAMIENTOS COMUNALES.
. separa comunidad y servidumbre.
. comunidad de pastos.
. servidumbre de pastos.
LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y
CLASES.
--------------------------------------------------
. Art. 393, define.
. carencia de personalidad.
. clases.
*
romana y comunidad germánica.
*
ordinaria y organizada.
--------------------------------------------------
. Art. 393, define.
El C ci la define en forma imprecisa en el Art. 393 al decir:
"Hay
comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a
varias personas.".
Evidentemente y pese a la dicción literal del precepto la comunidad
pueda también existir cuando viene referida no a una sola cosa o derecho sino a
un conjunto de ellas, si bien en tal caso la propia universalidad sobre la que
recaiga la comunidad ser en si misma considerada el objeto de esta. La
Resolución de 25 de Marzo de 1993 declara al respecto que nuestro ordenamiento;
"...conoce
otras formas de comunidad en que la cotitularidad no recae sobre cada bien sino
sobre un patrimonio o sobre un conjunto de bienes porque así resulta de las
disposiciones especificas que la regulan. Cuando sea este el caso regirán estas
disposiciones especificas antes que las prescripciones que regulan el condominio
ordinario (cfr. Art. 292-2 del C ci); entender que en los casos en que la
comunidad de bienes recae, conforme a las disposiciones especificas, sobre un
patrimonio o sobre un conjunto de bienes, cada comunero es titular solo de una
cuota sobre cada uno de todos los bienes que constituyen el conjunto y que
puede, en consecuencia, disponer individualmente de su cuota en uno o en
algunos de los bienes, o que caben embargos sobre cuotas aisladas de algunos
bienes por deudas de cada comunero, o que puede cada uno de los comuneros
ejercitar la acción de división sobre cada uno de los bienes y con
independencia de los demás bienes (sin permitir hacer lotes con los bienes del
conjunto), sobre no estar ajustado al ordenamiento conducir a soluciones
atomísticas antieconómicas y enormemente perturbadoras.".
. carencia de personalidad y
litisconsorcio.
Es todo caso la simple comunidad de bienes, carece de personalidad
jurídica y por tanto no puede ser titular de derechos y obligaciones, recayendo
tantos aquellos como estas sobre los diversos miembros que integren la
comunidad, ello comporta igualmente la imposibilidad de dirigir acciones
judiciales contra ellas, así la sentencia del TS de 22 de Mayo de 1993 declara
que:
"las
comunidades de bienes regidas por los arts 392 y siguientes del código civil,
además de carecer de personalidad jurídica, no pueden comparecer ni ser
demandadas en juicio, y as¡ dice la S 17-11-1977 que "si, como la
reiterada jurisprudencia de esta Sala tiene establecido interpretando el Art.
394 del código Civil, cualquiera de los participes puede actuar en juicio
cuando lo haga en beneficio de la comunidad, toda vez que la sentencia que en
su favor recaiga aprovechara a todos los comuneros sin que les pueda perjudicar
la adversa, es indudable que no pueda ejercitarse contra ningún participe, que
no tiene representación ni aprovechamientos de los demás integrantes de la
comunidad, ninguna acción en contra de los derechos que a estos correspondan en
la misma, pues siendo una pretensión deducida contra la comunidad propietaria
de la cuestionada finca, han de ser llamados al pleito la totalidad de los
componentes de la misma, por tratarse de una petición a obtener en una
resolución única que ha de afectar a todos ellos.".
Existe pues litisconsorcio pasivo necesario entre todos los comuneros,
pues:
"...dada la falta
de personalidad jurídica de la comunidad de bienes, es necesario que sean
llevados a juicio todos los comuneros cuando se trata de hacer efectivas las
responsabilidades que pesan sobre aquella." (TS 2 de Diciembre de 1994).
Sin embargo, en ocasiones la
jurisprudencia o la legislación, otorgan a las simples comunidades cierto grado
de capacidad atribuyéndoles responsabilidad administrativa por los actos que
lleven a cabo o permitiendo (en aplicación del Art. 77.3 de la LGT.) la
imposiciones de sanciones fiscales por ser sujeto pasivo la comunidad, aun
careciendo de personalidad jurídica, puede verse al respecto la sentencia del
Ts de Asturias de 14 de Enero de 1998 (Referencia Actualidad Aranzadi 340/16).
. clases.
1) Comunidad romana y comunidad germánica.
Es tradicional la distinción entre comunidad romana y germánica, en base
a la diversidad estructural entre ambas, lo que responde a sus diferentes finalidades:
*
La comunidad romana aunque suponga un fenómeno de cotitularidad esta ordenada
en función de los intereses particulares.
*
En cambio la germánica tiende a proteger el interés superior del grupo o
colectividad que en el fondo es su verdadero sujeto y no sus distintos miembros
individualmente considerados.
Esta diferencia se manifiesta sobre todo en la distinta función que
tiene la idea de cuota en cuanto que encarna el interés del individuo en la
comunidad:
a)
En la Romana, se es comunero por ser titular de una cuota, de ahí la
importancia de esta: disponibilidad de la cuota, carácter no personalísimo de
la cualidad de comunero, posibilidad de pedir la división, etc.
b)
Por el contrario, en la germánica, lo que importa es la cualidad personalísima
de comunero, de miembro del grupo, y solo de ello se deriva la atribución de
una cuota.
La comunidad regulada en el C ci como corresponde a su carácter
individualista, es la romana. Sin embargo hay reflejos de la germánica en todas
las instituciones comunitarias que tienden a proteger un interés
supraindividual o de grupo: comunidad de gananciales, comunidad de pagos y
sobre todo de ciertas instituciones no del código, sino forales, como el
consorcio foral aragonés.
Cuestión discutida es si, aparte de estos supuestos cabra constituir
mediante pacto, una comunidad germánica o en mano común, dentro del
ámbito del código Civil. La doctrina es en general contraria a esta
posibilidad, sin embargo encontramos manifestaciones de ella en los elementos
procomunales de las propiedades horizontales, (respecto a los cuales la
Sentencia del TS de 9 de Junio de 1995 amen de admitir su constitución como
comunidad germánica permite que su uso pueda ser atribuido en exclusiva a
ciertos beneficiados).
La Compilación Navarra prevé expresamente la posible constitución de
comunidades germánicas por pacto contractual disponiendo su ley 377;
"La comunidad en
mancomún, que exista por costumbre o establecida por voluntad de los
constituyentes ser indivisible salvo pacto unánime. Ningún comunero podrá
disponer de su parte sin consentimiento de todos los demás titulares.".
Además de esta figura, la ley 378 de la
misma Compilación recoge otra forma de comunidad desconocida en el C ci, que es
la resultante de aplicar a los derechos reales la idea de solidaridad, mas
propia de los derechos de crédito. En esta comunidad solidaria, cuyo nacimiento
exige declaración expresa en el título de constitución, cada comunero puede por
si solo ejercitar plenamente el derecho y disponer de la totalidad del mismo,
sin perjuicio de su responsabilidad y de las relaciones internas con los demás
titulares.
2) Comunidad ordinaria y comunidad organizada.
Otra de las posibles clasificaciones distingue entre la comunidad
ordinaria y la duradera. La primera tiene origen incidental, no presenta
estructura interna alguna y es una situación inestable y transitoria por lo que
el ordenamiento tiende a facilitar su extinción mediante el retracto de
comuneros y la acción divisoria.
En cambio la comunidad duradera se caracteriza por las siguientes notas:
*
su origen es voluntario y no incidental.
*
su adscripción a un fin colectivo o común, superior al simple interés
individual de cada uno de los participes.
*
Su carácter accesorio, ya que la participación en esa comunidad es una
titularidad "ob rem" derivada del dominio exclusivo sobre otra cosa.
Como ejemplos de comunidades organizadas podrán citarse en el mundo
rural los supuestos de medianería, los molinos, los canales, los caminos o las
acequias. Son también manifestaciones de ellas el agro o vilar y los muiños de
heredeiros recogidas con la Compilación gallega.
EL CONDOMINIO: CONCEPTO Y REGLAS EN
EL C CI.
--------------------------------------------------
. derechos sobre la cosa.
*
uso y disfrute, Art. 394.
*
disfrute, Art. 393, 395 y 197.
*
defensa de la cosa.
*
administración 398.
. derechos sobre la cuota.
. extinción.
*
Art. 400.
*
Art. 401, forma de partir.
* arts 402 a 406.
--------------------------------------------------
El condominio no es más que la noción de
comunidad aplicada al derecho de propiedad. Como en nuestro ordenamiento la
comunidad tipo es la romana, el condominio ser la situación jurídica que
se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece en proindiviso a varias
personas.
. derechos sobre la cosa.
1) Derecho al uso, pues dice el Art.
394:
"Cada
participe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas
conforme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad,
ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.".
Por ello no cabe que ningún comunero se
apropie de la cosa y destine al fin que mejor le parezca sin el consentimiento
de los demás, y haciéndolo así cualquier copropietario podrá pedir, vía
jurisdiccional, que se haga cesar la posesión exclusiva (TS 19 de ¿marzo o
Mayo? de 1996. A 2242).
2) Al disfrute, según un criterio
proporcional, pues conforme al Art. 393:
"El concurso de los
participes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus
respectivas cuotas.
Se presumirán iguales,
mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los
participes en la comunidad."
Esto tiene como contrapartida la obligación de abonar las cargas y as¡
el Art. 395 sienta:
"Todo
copropietario tendrá derecho para obligar a los participes a contribuir a
los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá
eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el
dominio.".
En esta actividad de disfrute no cabrá modificar la cosa, pues el Art.
397 ordena:
"Ninguno
de los condueños podrá , sin consentimiento de los demás, hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para
todos.".
Se impone así la unanimidad para llevar a cabo alteraciones tanto
físicas como jurídicas sobre el bien común, sin que sea admisible que uno solo
de los comuneros realice actos de disposición.
3) En cuanto a la defensa de la cosa es reiterada declaración
jurisprudencial que cualquiera de los comuneros puede por si solo comparecer en
juicio ya para ejercitar acciones ya para defender a la sociedad, pero otras
sentencias (entre las m s recientes 15 de Diciembre de 1967, 24 de octubre
de 1973 y 7 de Febrero de 1981) han sentado que si alguno de los participes se
opone a la actuación llevada a cabo por otro, sea desautorizando expresamente
al actuante, sea sosteniendo lo contrario de lo defendido por aquel, no cabe
entender que se mantenga la legitimación del primero para seguir actuando
válidamente, pues la oposición llevada a cabo por otro participe pone de
manifiesto la existencia de discrepancias que tendrían que resolverse por
aplicación del Art. 398 (TS 8 de Abril de 1965).
4) A la administración se refiere el citado Art. 398 cuando dice;
"Para la
administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los
acuerdos de la mayoría de los participes.
No habrá mayoría sino
cuando el acuerdo este toma por los participes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría
o el acuerdo de esta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveer , a instancia de parte, lo que corresponda, incluso
nombrar un administrador.
Cuando
parte de la cosa perteneciere privadamente a un participe o a alguno de ellos y
otra fuere común, solo a esta ultima ser aplicable la disposición
anterior.".
Tres apuntes al precepto:
*
No es ocioso recordar que viene referido a los actos de
"administración" y no a los de "disposición" sobre la
totalidad de la cosa, actos estos últimos que necesitan del acuerdo unánime.
Para la calificación del acto que se realice hay que atender al caso concreto.
El TS en sentencia de 28 de Marzo de 1990 resolvió un supuesto en que el
cotitular mayoritario del usufructo de un inmueble procedió a alquilarlo sin
tener en cuenta la opinión de los cotitulares minoritarios, y se declaró la
nulidad del arrendamiento por considerarlo, debido al largo plazo pactado, como
acto de disposición, diciendo el alto Tribunal en su sentencia, que si bien el
arrendamiento;
"...es
un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la
cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su donación
se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor
del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (Art. 2 nº 5 de la
L.H.) por lo que al rebasar los limites de la que es pura administración,
obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aun
representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común
al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos
los participes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley
quedaría restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como
ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el
consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que, unido al objeto
cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de
todo contrato, al no existir aquel, como se dice requisito esencial de contrato,
es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el
arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito......".
*
la segunda nota al precepto, es el excluir que las decisiones mayoritarias
puedan tomarse sin oír a los comuneros minoritarios.
El TS en sentencia de 1 de Junio de 1909 sentó que no es admisible el
que un comunero mayoritario tome por si y ante si las decisiones que le
parezcan oportunas sin oír a los minoritarios y sin tener en cuenta para nada
sus derechos en la comunidad.
*
Por último, existe siempre la obligación de rendir cuentas, pues la sentencia
del TS de 27 de Abril de 1990 admite
que:
+ La condición de comunero de uno de los actores no significa
necesariamente que este carezca del derecho a pedir rendición de cuentas a los
demás.
+ pero que ello no obstante esta petición tendrá que hacerse con
demanda dirigida contra "todos" los demás copropietarios pues la
administración es una obligación mancomunada e indivisible lo que impide parcializar
la obligación de rendir cuentas.
. derechos sobre la cuota.
Otros derechos recae en no sobre la cosa común sino sobre la cuota.
según el Art. 399 todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y
de los frutos y utilidades que le correspondan, y podrá n en consecuencia
enajenarla, hipotecarla, cederla o incluso sustituir a otro en su
aprovechamiento, con las siguientes limitaciones:
a)
No cabe la sustitución si se trata de derechos personalísimos o
intransferibles.
b)
Los efectos de la hipoteca o enajenación se limitaran a la porción que se
adjudique al interesado en la división de la comunidad.
c)
No cabe imponer servidumbres sobre un fundo indiviso sin el consentimiento de
todos los participes.
d)
Caso de enajenación de la cuota, los copropietarios tendrán el derecho de
retracto que les concede al Art. 1.522.
. extinción.
La extinción de la comunidad puede tener lugar por las siguientes
causas:
1)
Perdida del dominio por renuncia, usucapión de un tercero, destrucción de la cosa
u otra causa general cualquiera.
2)
Por consolidación, esto es, reunión de todas las cuotas en manos de un único
titular.
3)
Y división de la cosa, que es el supuesto m s frecuente y el único que el
C ci regula con detalle en los siguientes preceptos:
Art. 400:
"Ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no
obstante, ser valido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo
determinado que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por
nueva convención.".
Se configura el derecho a la división con carácter de incondicionalidad:
"...y es de tal naturaleza, que su ejercicio no está sometido a
circunstancia obstativa alguna, valiendo como única causa de oposición el pacto
de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años." (TS 6
de Junio de 1997. A 4612).
Veamos algunos supuestos prácticos derivados del precepto:
1) En primero lugar, la actio communi dividendo que recoge el precepto
tiene que venir referida a la totalidad del bien; no es posible pedir que la
cosa se divide formándose dos copropiedades distintas pues como dice la
sentencia del TS del 27 de Septiembre de 1990 (Aranzadi 6.907);
"....el
modo extintivo a que nos venimos refiriendo presupone necesariamente la no
pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad
ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice
frontalmente la ratio legis de esta peculiar y especifica forma de división,
que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad
ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la
"actio communi dividundo", lo que indudablemente no ocurriría si se
mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismos
condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la expresada
acción divisoria, cuando ésta, como acaba de decirse, debió haber quedado plena
y definitivamente agotada.".
2) Cabe que se separe una parte para atribuirla a un copropietario es
exclusiva manteniendo la copropiedad entre los restantes.
Esta tesis es seguida por la sentencia del TS de 13 de Junio de 1992; en
ella se admite que como consecuencia de la acción de división, se adjudique a
la actora una de las partes de que se
componía la antigua comunidad, y el resto quede en copropiedad por mitad y
proindiviso entre los demandados. Lo que hace esta sentencia es reconocer el
derecho de que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la
indivisión, concediéndose por tanto a la parte actora (integrada por una sola
persona) una parte del bien en pleno dominio (agotando por tanto respecto a
ella la actio communi dividendo) y manteniendo la indivisión solo respecto a la
parte demandada, que además (y dado que estaba formada por un matrimonio) no
quedaba como titular de un bien sujeto a comunidad ordinaria, sino como titular
de un bien integrado en una sociedad de gananciales.
3) Además la acción de división no es posible ejercitarla cuando los
bienes poseídos en común está n integrados no en una comunidad, sino en
una sociedad irregular (generalmente forman parte de un negocio), en tales
supuestos lo que procede es solicitar la liquidación de es sociedad aplicando
las normas que el código civil contiene para liquidar la comunidad hereditaria
(por remisión a ellas del Art. 1708) pero no podrá el juez estimar el
ejercicio de una activo communi dividendo (TS 3 de Enero de 1992).
Lo que si resulta posible es
acumulan en un mismo procedimiento tres acciones: aquella en cuya virtud se
reclama una cantidad, aquella en cuya virtud se pide la división de la cosa
común y finalmente aquella en que se solicita la rendición de cuotas. (TS 14 de
Mayo de 1993).
4) Tampoco impide la división el hecho de que la comunidad este
integrada por distintos bienes, integrados todos ellos en una globalidad.
La sentencia de 31 de Octubre de 1989 admitió la formación de lotes en
la división de seis fincas, cada una de las cuales por si sola tenia el
carácter de indivisible, pues, estimadas en su conjunto no lo eran por cuanto
cada uno de los lotes formados podía atribuirse a cada uno de los participes.
La de 27 de Julio de 1994 admite la división en un caso en que varias
fincas, registralmente independientes, formaban en la realidad extraregistral
una cosa y dice que debe buscarse:
".....una
solución armónica con la realidad económica evitando la subasta publica para
salir de la indivisión, que se halla en la formación de lotes, siempre que no
haya mucho desmerecimiento.
5) En cambio la Sentencia de 16 de Septiembre de 1991 se ocupa de un
caso en que dos copropietarios de dos inmuebles distintos, que no constituían
unidad de hecho ni de explotación, litigaron solicitando uno de ellos que cada
una de las dos fincas se atribuye en exclusivo dominio a cada uno de ellos, y
el otro que se sacaran a publica subasta, postura esta que finalmente fue
admitida por el TS.
. forma de partir.
Art. 401 p 1;
"Sin
embargo de lo dispuesto en el articulo anterior, los copropietarios no podrán
exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para
el uso a que se destina.".
Parece existir una antinomia entre el Art. 400 al establecer que ningún
copropietario podía ser obligado a permanecer en la indivisión y este precepto
que parece inclinarse en sentido contrario cuando la cosa sea indivisible. Sin
embargo nótese que su interpretación puede ser doble:
a)
O bien cabe pensar que cuando la cosa es indivisible el C ci, adoptando una
postura dispar con el del Art. 400 prohíbe que la comunidad se extinga.
b)
O bien cabe pensar que cuando de la división resulte que la cosa deviene
inservible el C ci lo único que prohíbe es que se realice la
"división" material, pero no impide que la comunidad se extinga por
otras vías: la adjudicación a un copropietario existiendo acuerdo entre ellos,
o la subasta por el juez.
Veamos ambas interpretaciones mas detenidamente:
La primera (o sea que cuando la cosa es indivisible no cabe pedir que se
extinga la comunidad) no ha sido adoptada por la Jurisprudencia, pero si
defendida por la doctrina, concretamente Casado Pallarés (La acción
"communi dividundo" y la propiedad sobre pisos y habitaciones. Revista
de Derecho Privado 1930, Pág. 133 y siguientes) quien alega para ello cuatro
argumentos;
1)
Que si bien la literalidad del precepto habla de "división", sin
embargo el código no emplea nunca la expresión "disolución de la comunidad"
sino solo las de "división y partición de la cosa común" por lo que
una interpretación sistemática de la palabra "división" debe abarcar
no solo a la partición material de la cosa sino a cualquier forma de
finalización de la comunidad.
2)
Que es mas lógico pensar que el C ci contempla en su redacción dos casos
distintos: el Art. 400 la extinción de la comunidad cuando la cosa sea
divisible y el Art. 401 la inextinguibilidad cuando la cosa sea indivisible,
antes que pensar que se contradice entre si los dos preceptos.
3)
Que si bien el Art. 404 prevé que cuando la cosa sea esencialmente indivisible,
no existiendo acuerdo entre los copropietarios vender y repartir su
precio, sin embargo este precepto se refiere solo a los casos en que la
disolución de la comunidad es posible pero la división física no.
4)
Por ultimo acude al origen histórico del precepto basado en el Art. 683 del
código civil italiano de 1865 en el que se disponía que "la disolución de
la comunidad no puede ser pedida por los copropietarios de cosas que
dividiéndose cesarían de servir al uso para el que están destinadas. Habiendo
la doctrina italiana puesto este precepto en relación con cosas comunes que
servían de diferentes propietarios: la escalera, el patio, un camino etc.
Además
a su vez este precepto italiano encontraba su origen en un texto de Paulo
recogido en el Digesto (10,3,19, 1); "contra la voluntad de cualquiera de
los dueños no debe nombrarse árbitro para la división de la cosa común,
respecto al vestíbulo común de dos casos, porque el que sea obligado a hacer
subasta de un vestíbulo tendrá necesidad de poner a veces precio a toda
la casa, si no tiene entrada por otra parte.".
En el mismo sentido interpretativo (o sea considerando que el Art. 401
contiene supone una excepción a la regla de divisibilidad absoluta contenida en
el Art. 400) se pronuncio Pelayo Hore (La indivisión perpetua en el código
Civil. Revista de Derecho privado. 1942. Págs. 462 y sigui) sosteniendo que el
Art. 401 era aplicable a las que antes denominábamos comunidades
"organizadas". Y también otros muchos autores como Gullón Ballesteros
(A.D.C 1965 p g. 382) De La Cámara, Azpitarte o Pau Pedron, de entre todos
ellos la opinión más reciente es la de José‚ María Miquel González (comentarios
al C Ci y a las Compilaciones Forales, dirigidos por Albaladejo. Tomo V Vo.II,
p g. 474 y siguientes) quien dice que:
"Existen por tanto, cosas que
prestan utilidad a otras, y en cambio, por si solas, separadas de tal destino,
carecen de valor económico en cambio, porque nadie las compraría. Inicialmente
parece que según sus antecedentes el artículo 401 se refería a estos casos.
Siendo ello así, no ofrece graves dificultades admitir la indivisibilidad
económica de tales cosas comunes. La razón de la acción de división no existe
aquí, por la cosa indivisa presta su utilidad a las otras cosas de cada
condueño, cuyo valor aumenta precisamente por aquella. Por todo ello, no existe
inconveniente para admitir la aplicación del artículo 401, cuando se trata de una
comunidad de un bien al servicio de otras cosas, porque entonces la cosa en
comunidad no queda sustraída al trafico (en la medida en que queda la cosa común
con pacto de indivisión), sino que circula con la cosa de la que depende. Es la
misma idea que recoge el Art. 396. Desde este punto de vista se puede
justificar perfectamente tanto la indivisión, como la acción de división bajo
un simple principio mucho mas ajustado a las realidades económicas que el
simple prejuicio de que toda comunidad es antieconómicas. Este principio seria
el siguiente: el pacto de indivisión no se admite ilimitadamente, porque no es
admisible sustraer al trafico (ni siquiera en la forma limitada en que lo hace
el pacto de indivisión) permanentemente las cosas. Por el contrario, la
indivisión funcional es admisible (Art. 401), porque permite la circulación de
los bienes indivisos mediante la circulación de las cosas de las que
dependen.".
Por ultimo la Resolución de la DGRN de 18 de Mayo de 1983 declara
inscribible un pacto de exclusión de la acción de división y del retracto de
comuneros referido a la rampa que daba acceso a dos garajes diferentes.
Como decíamos frente a esta postura se alza la mantenida por la mayoría
de la doctrina y por la jurisprudencia, conforme a la cual la extinción de la
comunidad debe de producirse siempre solo que;
a)
cuando la cosa sea divisible: o se dividir por acuerdo de todos los
propietarios (Art. 402), o estos designaran árbitros que la dividan (Art.
402), o la dividir el juez realizando las adjudicaciones pertinentes (Art.
401 p 2).
b)
Cuando la cosa no admita división; o por acuerdo de los propietario se
adjudicara a uno de ellos, o el juez la sacara a subasta pública.
Así
las sentencias de 28 de Abril de 1955 o de 13 de Julio de 1981 conforme a las
cuales mediando indivisibilidad, la única forma de practicar la división a la
que todos los comuneros tienen derecho por imperativo del Art. 400, es ponerse
de acuerdo para adjudicarlo a uno de ellos o a varios, y si no se logra el acuerdo
habrá de venderse repartiendo el precio obtenido.
Para cada una de las anteriores formas de dividir el C ci da una regulación;
La posibilidad de que el juez divida por si mismo y adjudique los lotes
la recoge el Art. 401 en su p 2:
"Si
se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de
cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la
adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes
anejos, en la forma prevista por el Art. 396.".
Cuando permiten las características del edificio llevar a cabo su
división es cuestión de hecho a apreciar por el Juez ad hoc, a titulo de
ejemplo la sentencia del TS de 30 de Junio de 1993 niega la posibilidad de
división cuando las obras ha practicar supongan un precio de 32.000 pts el mts
cuadrado (el precio normal de la construcción ex novo era de 55.000 pts mts
cuadrado en la fecha en que se dicto la sentencia) y dice declara que realizar
la división en el supuesto de autos:
".....entraña
obras de enorme importancia y costos de gran envergadura, solo corregible con
la inversión de las muy importantes sumas de dinero que indica el dictamen
pericial, según habla la sentencia de la Audiencia. Costos que suponen en la
fecha del dictamen 32.000 pesetas por metro cuadrado y obras que significan un
cambio total, conceptual y físico del inmueble, por lo que añadimos nosotros,
más que dividir un inmueble divisible se esta ante el deseo de construir uno
distinto para dar satisfacción a uno de los comuneros, sin que sea momento ni
necesario aludir a las enormes dificultades de llevar a cabo ese proyecto
imponiendo a todos la inversión.".
Por todo
ello debe desestimarse el recurso y mantener la decisión impugnada, que
naturalmente no impide una solución armónica y familiar del conflicto evitando
así la subasta con intervención de licitadores extraños.".
Pero en cualquier caso el juez en aplicación de las normas de
testamentaria o divide o saca a pública subasta, (que conforme a la Sentencia
del Ts de 19 de mayo de 1994 se celebrará sin sujección a tipo) lo que no puede
es acudir a otras formulas de adjudicación como es el sorteo, pues como dice la
sentencia de 8 de Octubre de 1991, tal sistema se desajusta a derecho por
eludir el sistema de subasta previsto por el Art. 404.
Art. 402 p 1:
"La división de la
cosa común podrá hacerse por los interesados o por árbitros o
amigables componedores nombrados a voluntad de los participes.".
Si entre los interesado
resulta haber algún incapaz, su representante no necesitará de aprobación
judicial cuando la partición se realice vía judicial por demanda e alguno de
los coporpietarios y la misma solo se necesitara (TS 12 de Marzo de 1996) en el
caso de que se lleve a cabo la particion material con adjudicación de lotes
entre los interesados.
Y sigue dicieno el p 2
de este mismo precepto:
"En
el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deber n
formar partes proporcionadas al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea
posible los suplementos a metálico.".
Estos árbitros o amigables componedores o ser n designados
por las partes, o existiendo entre ellos acuerdo para que sean los árbitros
los que dividan pero no coincidan a la hora de designarlos, ser el juez
quien realice su nombramiento pues como dijo la vieja sentencia de 28 de
Diciembre de 1928 solamente al Juez en ejecución de sentencia, incumbe la designación
del arbitro, si el comunero se niega a hacer el nombramiento.
Por lo demás estos árbitros no está n comprendidos ni sujetos
a la ley de arbitraje privado y no es necesario que exista manifestación de los
comuneros respecto a que excluyen esta forma de partición pues como dice la
sentencia del TS de 6 de Junio de 1983 desde el mismo momento en que uno de los
condueños pide la enajenación de la cosa común es evidente que manifiesta su
voluntad de que no se consulte a los demás comuneros sobre el posible convenio
de adjudicación, ya que la voluntad de uno solo de ellos contraria a dicho
convenio hace innecesario por inútil, el intento de adjudicación entre los
participes.
Art. 403:
"Los
acreedores o cesionarios de los participes podrá n concurrir a la división
de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no
podrá n impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el
de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para
impedirla y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener
su validez.".
Veamos los problemas que el precepto viene planteando en la practica:
*
Determinar cuando los acreedores pueden impugnar la partición o cuando la partición
no puede llevarse a cabo sin su consentimiento.
1) Cuando nos hallamos ante el "acreedor de uno de los
participes" (caso al que se refiere el Art. 403), o sea ante un
"acreedor de cuota sobre el total bien" (o dicho de otra forma ante
el embargante cuyo embargo recae sobre 5/8 por ejemplo, o en el supuesto del
viudo que ostenta el usufructo de 1/3) o ante el acreedor hipotecario cuya
hipoteca solo grava 1/2 del piso), no tiene este reconocidos sino los
siguientes derechos:
*
el derecho a "concurrir" a la división.
*
el de "impugnar" la consumada en fraude de acreedores.
*
El de impugnar la verificada: "no obstante la oposición formalmente
interpuesta para impedirla.".
Pero no se puede considerar que ni que sea parte de la partición ni que
su consentimiento sea necesario para llevarla a cabo. De hecho la única vía en
cuya virtud el acreedor se convierte en parte de la partición es cuando en
virtud de la acción subrogatoria ejercita la acción de división en lugar de su
deudor.
El TS ha admitido esta postura en relación con la intervención que los
acreedores tienen en la comunidad hereditaria (caso por analogía aplicable al
supuesto de comunidad ordinaria), diciendo la sentencia de 13 de octubre de
1911 (que luego reitera la de 11 de Febrero de 1959):
".....el
derecho de carácter preventivo que al recurrente otorga el artículo 1083 del
código Civil.....se limita a intervenir en las particiones, ya tengan éstas
carácter judicial, ya extrajudicial, para que, teniendo perfecto conocimiento
los acreedores de la forma en que se practican, eviten confabulaciones entre
los interesados que hagan imposible el pago de sus créditos; pero sin que esa
intervención pueda llevarse al extremo de que en el juicio se reconozca como
par a los acreedores que no lo sean del propio testador, ni tampoco los del
heredero pueden oponerse a que se lleve a efecto la partición extrajudicial, aunque
no se les pague ni afiance el importe de sus créditos, pues siempre les queda a
salvo su derecho para pedir la retención o embargo de los bienes que resulten a
favor de su deudor, ejercitar a nombre del mismo la acción de rescisión,
solicitar que se adicione la partición con alguno de los bienes o valores
omitidos e impugnar los demás actos que se hayan ejercitado en fraude
suyo.".
Además esta es la solución expresa que se adopta en nuestra legislación
en los siguientes casos:
+
en la hipoteca al prever el Art. 399 que cuando un condueño hipoteque su parte,
en caso de división la hipoteca recaer sobre lo que se le adjudique, sin
que se señale como necesario el consentimiento del acreedor hipotecario para
dividir.
+
en el usufructo al decir el ultimo párrafo del Art. 399 que "Si cesare la
comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponder al
usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicar‚ al propietario o
condueño. Y como en el caso anterior tampoco se señala como necesario el
consentimiento del usufructuario para dividir.
Por otro lado cuando la ley quiere que el acreedor tenga necesariamente
que prestar su consentimiento para que la división pueda practicarse, lo dice
expresamente, tal como as¡ lo expresa para el supuesto de los censos en los artículos
1618 y 1619.
Caso distinto es aquel en que no nos hallamos ante un "acreedor de
cuota" (o sea ante el acreedor de uno solo de los participes), sino ante
en acreedor cuyo derecho recae sobre la totalidad del bien (esta embargado o
hipotecado el 100% del bien), en estos supuestos el precepto aplicable no es el
403 sino el 405 en cuya virtud el derecho del acreedor continua inalterado
sobre la totalidad de las cosas resultantes de la división.
* Sentado pues que el consentimiento de los acreedores de cuota no es
necesario para llevar a cabo la partición, veamos los derechos que les reconoce
el Art. 403; en primer lugar habíamos señalado el derecho a
"oponerse" a la partición realizada sin su concurso, y este oponerse decíamos
que puede realizarlo por tres vías que le concede el Art. 403:
*
concurriendo a la división y oponiéndose a la que se verifique sin su concurso.
*
Impugnando la consumada en fraude de acreedores.
*
Impugnando la verificada: "no obstante la oposición formalmente
interpuesta para impedirla.".
Estudiemos el primero: El acreedor podrá "concurrir a la
división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su
concurso.".
Este "concurrir", comporta que el deudor deba de notificarle
que la división va a llevarse a cabo pues en otro caso quedaría vacío de
contenido y por tanto:
a)
Si no se le comunica, siempre se podrá impugnar la división realizada
aunque no conste, como exige el segundo párrafo "la oposición formalmente
interpuesta para impedirla".
Pero; sigamos con las consecuencias de esta posibilidad: no se le ha
comunicado nada y pese a ello se parte: "A" en cuanto a 3/4 y
"B" en cuanto a 1/4 son cotitulares de un bien. La cuota de "A"
es embargada por "C". Tras ello los dos copropietarios deciden
dividir su comunidad realizándose adjudicaciones y para ello nada le dicen a
"C". Dividen el bien, y para burlar los derechos de "C",
aunque "A" es titular de 3/4 ser adjudica una verdadera birria que no
obstante es valorada en la división en forma muy alta para que su valor cubra
aparentemente esos 3/4 y en cambio a "B" que era titular de 1/4 se le
adjudica la parte mas valiosa que a su vez es infravalorada.
La primera consecuencia de que hayan obrado incumpliendo una obligación
legal (la de comunicar la división que pesaban practicar) es que su actuar se
presumir fraudulento: y no solo ser fraudulento el comportamiento
de "A" que es en principio el obligado a comunicar a su acreedor la
practica de la división, sino también el de "B" por practicar la
división sin haber exigido a "A" que le acreditase el cumplimiento de
su obligación de comunicación previa..
Por ello J.M Miquel González (código Civil. Tomo I. Edit Cívitas) dice
que si los copropietarios no les convocan a la practica de la división:
"...el deudor o
cedente deber probar que la división no se ha hecho en fraude de los
derechos de los acreedores o cesionarios. Hay en este caso una inversión de la
carga de la prueba por fraude.".
Presunción de fraude, derivada del incumplimiento de una norma legal (y
por tanto de obligado conocimiento para todos) que ya decía recae no solo sobre
"A" sino también sobre "B". Pero aún hay mas; en mi opinión
esta presunción de fraudulencia se extiende no solo a "A" y a
"B" sino también a quienes traigan causa de ellos. Veamos:
+
Por una lado la disolución de la comunidad y la posterior adjudicación e bienes
a los comuneros es un acto de naturaleza gratuita por tanto cuando una finca
"1" poseída en común se divide en otras; "1-A" y
"1-B", la titularidad del propietario sobre la finca 1-A es una
titularidad adquirida a titulo gratuito; o sea el titular de la finca 1-A no es
tercero hipotecario respecto a quienes antes eran titulares de la finca
"1". Y no siendo tercero hipotecario no transmite esta condición a
quien sea su sucesor.
+
Por otra parte la mala fe de "A" y de "B" no derivaba, en
el caso que hemos ejemplificado, de un comportamiento subjetivo sino de un
comportamiento plenamente objetivable: ambos sabían que habían incumplido la
ley al no notificar previamente la división al acreedor de cuota. Y también
quien adquiere posteriormente de "A" o de "B" sabe que se
adjudicaron el bien incumpliendo esta obligación pues en el Registro no consta
que la división se haya verificado previa notificación al registro (de hecho
esta argumentación puede desmontarse a partiendo de la base de que dicha
notificación no tiene porque constar allí y por tanto sabe que la mala fe hay
que presumirla respecto a sus transmitentes y por tanto también respecto a él.
Por lo demás dentro de este primer medio de defensa otorgado al acreedor
(concurrir a la división y oponerse a la que se verifique sin su concurso), hay
que remarcar que el "concurrir" a la división es una concurrencia
como mero espectador, diciendo Fernando Crespo Allue (La división de la
Comunidad de Bienes. Editorial Lex Nova, p g. 214):
"La intervención
de los acreedores y cesionarios no parece que llegue más allá de la pura
presencia física o asistencia al acto. Pueden en este manifestar su opinión o
consignar las protestas que consideren oportunas, pero su voluntad no es
decisiva en orden a la manera de llevar a cabo la división. Pueden no aprobar
la división, en cuyo caso, pueden utilizar todos los medios oportunos para
defender su derecho, pero no la pueden impedir.".
Art. 404 :
"Cuando
la cosa fuere esencialmente indivisible y los condueños no convinieren en que
se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se vender y
repartir su precio.".
El TS tiene declarado interpretando este precepto que si alguna de las
participaciones del condominio, tiene carácter ganancial no ser necesaria
la intervención de ambos cónyuges pues "la exigencia del consentimiento
prevista en los articulo 1377 y 1378 carece de aplicación en los supuestos de
enajenación en publica subasta de la cosa indivisa." (S de 5 de Junio de
1989). Resultando también esta postura aplicable a aquellos casos en son los
condueños y no el juez quien realiza la venta de la cosa común.
Determinar cuando la cosa es esencialmente indivisible es competencia de
la Sala sentenciadora sin que la determinación de tal extremo sea susceptible
de casación salvo por la vida de error de hecho o de derecho en que la
sentencia hubiera podido incurrir al apreciar la prueba (TS 10 de Diciembre de
1985, 17 de Abril de 1986, 21 de Marzo de 1988 y 10 de Mayo de 1990 entre otras
muchas).
Y hasta tal extremo es facultad del juzgador decidir si la cosa es o no
divisible, que no queda vinculado por la calificación que al respecto puede
haberse dado en vía administrativa, concretamente la sentencia de 30 de
Noviembre de 1979 en un supuesto en que se pretendía dividir un solar de 1430
metros cuadrados, divisible según las normas urbanística, entendió, que por
consideraciones económicas y de técnica constructiva se imponía desechar la
división material, al considerar que disponer de la parcela en su totalidad
significaba mayores posibilidades de beneficio económico.
Art. 405:
"La
división de la cosa común no perjudicara a tercero, el cual conservara los
derechos de hipoteca, servidumbre y otros derechos reales que le pertenecieran
antes de hacer la partición. Conservaran igualmente su fuerza, no obstante la
división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la
comunidad.".
Por ello la sentencia del TS de 18 de Junio de 1994 declara; que
embargada la cuota que un copropietario ostenta sobre un bien, la posterior
liquidación de la comunidad por mutuo acuerdo, adjudicando el bien a
copropietario distinto del embargado, no supone la extinción del embargo, ni la
concreción del mismo en la cantidad económica, o en la parte, que se asigno al
copropietario embargado, sino que subsistir, gravando a la integridad de la
finca.
Tiene también sentado el TS en
sentencias de 20 de Enero de 1989 y 30 de Mayo de 1990 que el hecho de estar
arrendada la finca no impide su división sin que surja respecto al arrendatario
la figura del litisconsorcio pasivo necesario.
Tampoco lo impide el hecho de que sobre
una de las cosas integrantes de la comunidad recaiga un usufructo de cuota
(viudo usufructuario de 1/3 de un bien integrado en una comunidad por ejemplo)
por lo que el usufructuario de cuota carece de acción para intervenir activa o
pasivamente en el proceso encaminado a realizar la división de la cosa, salvo
en el caso de que esta se hubiere efectuado en fraude de sus derechos.
Art. 406.
"Serán aplicables
a la división entre los participes en la comunidad las reglas concernientes a
la división de la herencia.".
COMUNIDADES ESPECIALES.
--------------------------------------------------
. comunidad y sociedad.
. casos concretos.
--------------------------------------------------
. comunidad y sociedad.
Los autores modernos tienen a considerar que la separación entre
comunidad y sociedad radica en que aquella tiene por fin la mera conservación o
mantenimiento de un bien en tanto que la sociedad persigue un animo de lucro.
Esta tesis fue recogida por la sentencia del TS de 15 de Octubre de 1940
y es aceptada por el profesor Jordano Barea, quien en su artículo
"comunidad y sociedad en la explotación agraria" (Tomo XVIII de los
Anales de la Academia Matritense del Notariado) alega que el elemento cualificador
de la sociedad es el ejercicio en común de una actividad económica en tanto que
la comunidad busca el simple goce de una o mas cosas. Nos remitimos a lo dicho
en el tema 77 relativo a la sociedad civil.
. casos concretos.
Como supuestos especiales de comunidad podemos citar: a) los casos en
que se duda si estamos ante una sociedad ante un régimen económico matrimonial
de comunidad constituido en forma tácita entre dos personas son objeto de
estudio en el tema 100 al tratar la unión de hecho, y b) Que los supuestos en
que se duda si nos hallamos ante una propiedad horizontal o ante una simple
comunidad son objeto de estudio en el tema 38. c) los supuestos de comunidad
hereditaria, cuyos efectos se estudian en sede de sucesiones, y d) Por último
existen frecuentes supuestos de comunidades especiales en la legislación foral,
especialmente en la Compilación Navarra donde se recogen varias, de origen
tradicional, así las "facerias", el "dominio concellar",
las "vecindades foranas" o los "Helechales.". Las de mayor
importancia económica son las llamadas "corralizas" en virtud de las
cuales el derecho del corralicero puede consistir en; 1) un simple derecho de
aprovechamiento en cosa ajena, o 2) en la participación en una comunidad de
aprovechamientos distintos, o 3) en el dominio con ciertas limitaciones en
favor del concejo y de los vecinos del mismo.
TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD.
--------------------------------------------------
. usufructo de cuota.
. aprovechamiento distintos.
--------------------------------------------------
. usufructo de cuota.
Se discute si hay comunidad entre el usufructuario de cuota y los demás
participes. Indudablemente participara, en el medida que le corresponda, en la
administración y aprovechamiento de la cosa, sin embargo la jurisprudencia le
considera extrañó a la comunidad y le niega el derecho de solicitar su división
o el de oponerse a la realizada sin su concurso, siempre que ello no implique
un fraude a sus derechos.
. aprovechamiento distintos.
El caso más frecuente es aquel en que se atribuye a uno de los comuneros
el derecho de siembre y al otro el de pasos o arbolado. En realidad no es
propiamente una comunidad, sino un supuesto de dominio dividido. Sin embargo el
tribunal Supremo forzando el concepto de comunidad lo considera como un
supuesto análoga a la misma para así dotarlo de un régimen legal y facilitar la
reunificación de la propiedad a través del retracto.
APROVECHAMIENTOS ESPECIALES.
--------------------------------------------------
. separa comunidad y servidumbre.
. comunidad de pastos.
. servidumbre de pastos.
--------------------------------------------------
. separa comunidad y servidumbre.
Los aprovechamientos comunales (recaigan sobre bienes de titularidad
privativa o de dominio público), no deben ser confundidos con los bienes
comunales. El Código civil regulan tan solo las figuras de comunidad de pagos y
servidumbre de pastos, confundiéndolas entre si. Ossorio Morales en su libro
"Servidumbres personales" las separa, opinando:
1)
Que la comunidad de pastos se regula en los arts 600 a 602 y tiene lugar cuando
varios propietarios aprovechan en r‚gimen de comunidad los pastos de sus
respectivos predios.
2)
La servidumbre de pastos, a la que se refieren los arts 603 y 604 es análoga a
la de leñas, arbolado y similares y consiste en el derecho concedido a una o
varias personas o a una colectividad para utilizar determinados productos o
aprovechamientos espontáneos sobre un predio ajeno.
. comunidad de pastos.
Art. 600;
"La
comunidad de pastos solo podrá establecerse en lo sucesivo por concesión
expresa de los propietarios, que resulte de contrato o de ultima voluntad y no
a favor de una universalidad de individuos y sobre una universalidad de bienes,
sino a favor de determinados individuos y sobre predios también ciertos y
determinados. La servidumbre establecida conforme a este articulo se
regir por el titulo de su institución.".
Art. 601:
"La comunidad de
pastos en terreno públicos, ya pertenezcan a los Municipios ya al Estado, se
regirá por las leyes administrativas.".
Art. 602;
"Si entre los
vecinos de uno o mas pueblos existiere comunidad de pastos, el propietario que
cercare con tapia o seto una finca, la hará libre de la comunidad. Quedaran sin
embargo, subsistentes las demás servidumbres que sobre la misma estuviesen
establecidas.
El
propietario que cercare su finca conservara su derecho a la comunidad de pastos
en las otras fincas no cercadas.".
Todas estas comunidades funcionan generalmente mas por vía de facto que
de iure, y para estos supuestos, la Sentencia de la A.T. de Barcelona de 15 de
Julio de 1985, ocupándose tanto de la legitimación procesal como de la
capacidad de los órganos rectores, dice:
"la
mera agrupación de cabezas de familia que reúnen determinadas condiciones para
participar en los aprovechamientos forestales de un bosque no es otra cosa que
una comunidad (Sentencias del TS 22 y 30 de Junio de 1897, 8 Julio 1902 y 26
Junio de 1907) entre otras, en la que la personalidad jurídica viene atribuida
a sus integrantes y la denominada Junta Administrativa no es un órgano, sino
sencillamente los comuneros designados por mayoría a efectos de simplificar las
tareas de administración y aunque desde el punto de vista procesal no le cabe
desconocer la posibilidad de determinadas actuaciones........ esto no significa
que, demandado todos los miembros de la Comunidad, haya de estimarse la
excepción de defectuosa constitución de la relación jurídica procesal por falta
de litis consorcio pasivo necesario.".
. servidumbre de pastos.
Art. 603:
"El dueño de
terreno gravados con la servidumbre de pastos podrá redimir esta carga
mediante el pago de su valor a los que tengan derecho a la servidumbre.".
A falta
de convenio, se fijará el capital para la redención sobre la base del 4 % del
valor anual de los pastos, regulado por tasación pericial.".
Art. 604:
"Lo
dispuesto en el artículo anterior es aplicable a las servidumbres establecidas
para el aprovechamiento de leñas y demás productos de los montes en propiedad
particular.".
TÍTULO III.
DE LA COMUNIDAD DE BIENES
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
No hay comentarios:
Publicar un comentario