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15 de Febrero de 2011SI NO FIGURA EXPRESAMENTE PROHIBIDO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD- Francisco Javier García, Abogado y Administrador de Fincas en León, nos comenta que "con un mercado de locales comerciales saturado y a precios bajos, muchas personas aprovechan planteándose reformar este tipo de inmuebles para convertirlo en su hogar".
- Incluye Sentencia.
Desestimando un recurso de casación en materia de propiedad horizontal, la Sala Primera del Tribunal Supremo reitera que es necesario que consten de manera expresa las prohibiciones y limitaciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, así como que ello quede inscrito en el Registro de la Propiedad para que sean oponibles a terceros.
El litigio origen del recurso fue promovido por una comunidad de propietarios al objeto de que se declararan contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal las obras realizadas por el actual y el futuro propietario de un inmueble.
Según sostenía la comunidad, las obras afectaban a elementos comunes, amén de estar prohibido este tipo de cambio de destino del inmueble de local comercial a vivienda legal y convencionalmente.
La comunidad de propietarios ejercitó la acción de cesación con la finalidad de que se declarase que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local objeto de autos, para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravenían lo dispuesto en los artículos 5,7, 9, 11 y 17, de la Ley de Propiedad Horizontal y el demás normas concordantes. También, que los demandados deshicieran las obras e instalaciones llevadas a cabo para el cambio a vivienda, dejando el inmueble en el mismo estado en que se encontraba, cesar en el uso del inmueble como vivienda, y destinarla únicamente a despacho-local y modificar la inscripción en el Registro de la Propiedad en lo referente a la naturaleza de la finca, pasando de vivienda a local comercial; a estar y pasar por estas declaraciones y en su defecto que se mande ejecutar a su costa.
Los demandados, además de oponer una serie de excepciones procesales alegaron con relación al fondo del asunto que no se había efectuado ninguna obra no permitida y tampoco se ha vulnera ninguna norma, ni se ha modificado el título constitutivo al cambiar el destino del inmueble, de modo que no era necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Francisco Javier García, Abogado y Administrador de Fincas en León, comenta a Legal Today que "por la dificultad de acceder a hipotecas, junto a un mercado de locales comerciales cada vez más saturado, muchas personas aprovechan y se plantean reformar este tipo de inmuebles para convertirlo en su hogar".
De hecho -continua este Administrador- me sorprende que este asunto haya llegado al Supremo porque la normativa vigente es clara respecto a las condiciones que deben de darse para que esta conversión de local comercial a viviendo sea contraria a Derecho". "A la vista de la sentencia -prosigue-, lo único parecido a una prohibición de cambio de uso de los locales en los estatutos de la comunidad de propietarios podría entreverse en el título constitutivo de la misma, que decía que su planta primera está integrada por quince despachos comerciales numerados del uno al quince ambos inclusive. Sin embargo, no limita ni prohibe el cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio".
De todos modos, el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Uno de los demandados afirma que comunicó verbalmente las obras a la comunidad. "Ese tipo de comunicaciones -nos comenta Francisco Javier García- deben hacerse en reunión de propietarios, aunque pueda resultar desazonador por las dificultades que suelen surgir".
Íter judicial
La demanda fue rechazada en el Juzgado de Primera Instancia y la en la Audiencia Provincial de Madrid. El motivo estribó en ambos casos en que en que la comunidad carecía de estatutos y no existía prohibición expresa alguna respecto del cambio de destino pues la escritura de división de propiedad horizontal y su posterior subsanación cita, únicamente y con carácter descriptivo, los diferentes elementos que configuran cada planta de la finca, sin que de esta mera lista quepa deducir la existencia de obstáculo a las obras y posterior uso como vivienda.
Ahora, la Sala Primera, en sentencia de la que ha sido ponente su Presidente, el magistrado Xiol Ríos,declara de nuevo que en el ámbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad, si bien estas prohibiciones -referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble- deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
En línea con lo dicho por la sentencia recurrida, el Supremo afirma que las meras descripciones del inmueble no suponen una limitación del uso o de las facultades dominicales, siendo imprescindible para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces que una cláusula o regla precisa así lo establezca.
A falta de previsiones expresas prevalece el derecho de los copropietarios a utilizar su derecho a la propiedad como consideren más adecuado.
Aplicando esto al caso, la Sala considera que la Sentencia de la Audiencia fue correcta:
1.-al carecer la comunidad de estatutos que prohibieran expresamente las obras realizadas,
2.-siendo la alteración del destino de uso llevada a cabo por el demandado no modificadora de los coeficientes de participación,
3.-no suponiendo cambios en la configuración del edificio, cuestiones éstas que en vano sostiene la comunidad recurrente, formulando su impugnación al margen de los hechos probados y sin justificar debidamente la existencia de interés casacional.
La Sentencia constata que la comunidad de propietarios carece de estatutos y que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano(reservada a servicios comunes de la comunidad). Donde el documento público describe los elementos del inmueble, señala que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia "no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble".
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