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INFORME TÉCNICO Y FINANCIERO: SOLVENCIA Y ACCESO A VIVIENDA
ANÁLISIS COMPARATIVO BAJO EL PROGRAMA DE AVALES ICO 20%
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FECHA DE EMISIÓN: Octubre de 2026
PERFIL DE LOS COMPRADORES: Pareja joven (vivienda habitual)
TIPO DE INMUEBLE SIMULADO: Piso de 60 m² útiles / construidos
MÁXIMO DE INGRESOS LEGALES PERMITIDOS (D.S. LÍNEA ICO): 75.600 € brutos/año (conjunto)
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1. MARCO NORMATIVO Y CONDICIONES DE FINANCIACIÓN
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• Cobertura del Aval ICO: Financia hasta el 20% del valor de tasación/compra,
permitiendo a la pareja solicitar una hipoteca por el 100% del precio.
• Criterio de Solvencia Bancaria: La cuota mensual resultante no debe superar
el 30% - 35% de los ingresos netos mensuales ponderados del hogar.
• Condiciones del Préstamo Simulado:
- Plazo de amortización: 30 años.
- Tipo de interés medio estimado: 3,00% (Fijo / Mixto).
• Requisito de Ahorro Previo: El aval ICO cubre la entrada, pero NO financia los
gastos de compraventa ni los impuestos (ITP + Notaría + Registro + Gestoría).
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2. TABLA COMPARATIVA CONSOLIDADA (6 MUNICIPIOS ANALIZADOS)
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| Municipio | C. Autónoma | Precio m² | Precio 60m² | Cuota Hipoteca/mes | Sueldo Neto Mín. | Ahorro Previo Mín.|
| Seseña | C.- Mancha | 1.250 €/m² | 75.000 € | ~316 €/mes | 1.000 € - 1.050 € | 5.000 € - 6.000 €|
| Illescas | C.La Mancha| 1.400 €/m² | 84.000 € | ~354 €/mes | 1.100 € - 1.200 € | 6.000 € - 7.000 €|
| Parla | C. Madrid | 2.200 €/m² | 132.000 € | ~556 €/mes | 1.850 € - 1.900 € | 11.000 € - 13.000 €|
|El Escorial | C. Madrid | 2.250 €/m² | 135.000 € | ~569 €/mes | 1.850 € - 1.950 € | 11.000 € - 13.500 €|
| Fuenlabra | C. Madrid | 2.800 €/m² | 168.000 € | ~708 €/mes | 2.100 € - 2.350 € | 13.500 € - 16.800 €|
| Getafe | C. Madrid | 3.300 €/m² | 198.000 € | ~835 €/mes | 2.500 € - 2.800 € | 16.000 € - 20.000 €|
* Nota de Límites Legales: En todos los municipios el límite máximo legal de ingresos
para acogerse al Decreto es de 75.600 € brutos/año sumando ambos sueldos (4,5 IPREM x 2).
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3. DESGLOSE DETALLADO POR MUNICIPIO
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[A] SESEÑA (Toledo, Castilla-La Mancha)
- Valor estimado del inmueble: 75.000 €
- Hipoteca concedida (100% con ICO): 75.000 €
- Cuota estimada (30 años a 3%): ~316 €/mes
- Sueldo conjunto mínimo exigido: 1.000 € - 1.050 € netos/mes (~14.000 € brutos/año).
- Impuestos y Gastos (ITP C-LM 5% bonificado joven): 5.000 € - 6.000 € en efectivo.
[B] ILLESCAS (Toledo, Castilla-La Mancha)
- Valor estimado del inmueble: 84.000 €
- Hipoteca concedida (100% con ICO): 84.000 €
- Cuota estimada (30 años a 3%): ~354 €/mes
- Sueldo conjunto mínimo exigido: 1.100 € - 1.200 € netos/mes (~15.000 € brutos/año).
- Impuestos y Gastos (ITP C-LM 5% bonificado joven): 6.000 € - 7.000 € en efectivo.
[C] PARLA (Comunidad de Madrid)
- Valor estimado del inmueble: 132.000 €
- Hipoteca concedida (100% con ICO): 132.000 €
- Cuota estimada (30 años a 3%): ~556 €/mes
- Sueldo conjunto mínimo exigido: ~1.860 € netos/mes (~25.000 € - 26.000 € brutos/año).
- Impuestos y Gastos (ITP C. Madrid 6% bonificado): 11.000 € - 13.000 € en efectivo.
[D] EL ESCORIAL (Comunidad de Madrid)
- Valor estimado del inmueble: 135.000 €
- Hipoteca concedida (100% con ICO): 135.000 €
- Cuota estimada (30 años a 3%): ~569 €/mes
- Sueldo conjunto mínimo exigido: 1.850 € - 1.950 € netos/mes (~25.500 € - 27.000 € brutos/año).
- Impuestos y Gastos (ITP C. Madrid 6% bonificado): 11.000 € - 13.500 € en efectivo.
[E] FUENLABRADA (Comunidad de Madrid)
- Valor estimado del inmueble: 168.000 €
- Hipoteca concedida (100% con ICO): 168.000 €
- Cuota estimada (30 años a 3%): ~708 €/mes
- Sueldo conjunto mínimo exigido: 2.100 € - 2.350 € netos/mes (~30.000 € - 32.000 € brutos/año).
- Impuestos y Gastos (ITP C. Madrid 6% bonificado): 13.500 € - 16.800 € en efectivo.
[F] GETAFE (Comunidad de Madrid)
- Valor estimado del inmueble: 198.000 €
- Hipoteca concedida (100% con ICO): 198.000 €
- Cuota estimada (30 años a 3%): ~835 €/mes
- Sueldo conjunto mínimo exigido: 2.500 € - 2.800 € netos/mes (~36.000 € - 40.000 € brutos/año).
- Impuestos y Gastos (ITP C. Madrid 6% bonificado): 16.000 € - 20.000 € en efectivo.
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4. DIFERENCIAS EN IMPUESTOS DE COMPRAVENTA SEGÚN COMUNIDAD AUTÓNOMA
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1. Comunidad de Madrid (Parla, El Escorial, Fuenlabrada, Getafe):
• ITP General: 6%.
• Bonificaciones a jóvenes menores de 35 años aplicables en función de renta y patrimonio.
• Gastos totales aproximados (ITP + Notaría + Registro + Gestoría): 8% al 9% del valor.
2. Castilla-La Mancha (Seseña, Illescas):
• ITP Reducido para jóvenes menores de 36 años en vivienda habitual (<180.000 €): 5%.
• Gastos totales aproximados (ITP + Notaría + Registro + Gestoría): 7% al 8% del valor.
