A estas alturas ya resulta innegable que la reciente crisis ha tirado por tierra muchas de las ideas preconcebidas que podían existir entre inversores y ciudadanos sobre la valoración de determinados activos. Especialmente claro es el problema en relación con los inmuebles, donde en los que en los últimos años venimos asistiendo a reducciones muy significativas de su valor en el mercado. En efecto, basta con revisar los recientes estudios sobre valoraciones de inmuebles, o remitirse a la reciente normativa sobre provisiones para estos activos en las entidades financieras para darse cuenta, que los activos inmobiliarios pueden sufrir notables, y muy seguramente mantenidas en el tiempo, reducciones en su valor.
Resulta interesante analizar si nuestro sistema tributario vigente, permite recoger esta realidad de forma rápida y eficiente, evitando supuestos de tributación por encima de la capacidad económica de los contribuyentes. Si se repasa por impuestos las distintas normas que afectan a la valoración de inmuebles pueden extraerse algunas conclusiones.
Así, y empezando por el IRPF, habría que analizar dos supuestos; cómputo de minusvalías e imputación de rentas inmobiliarias. En cuanto al primero, no hay especiales problemas en cuanto al cómputo de minusvalías se refiere derivados de la transmisión de inmuebles, todo ello claro está con las limitaciones y restricciones que impone el especial sistema de compensación e integración de rentas de nuestro impuesto personal.
En cuanto a la imputación de rentas, cabe recordar que la determinación de la renta a imputar está vinculada al valor catastral de los inmuebles (2% ó 1,1%, si dichos valores catastrales hubiesen sido objeto de revisión, modificación o determinación), o en caso de ausencia de dicho valor catastral se tomará como base para la aplicación de los referidos porcentajes el 50% del valor por el que deban computarse los inmuebles en el Impuesto sobre el Patrimonio.
En el Impuesto sobre el Patrimonio, los inmuebles se computan por el mayor entre los siguientes valores: (i) valor catastral, (ii) valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y (iii) el precio, contraprestación o valor de adquisición. Esta regla de valoración, cuya redacción suscita dudas en cuanto a la posible discriminación entre sujetos pasivos en función de la fecha adquisición de los inmuebles, plantea en la situación actual un desajuste entre la base imponible del impuesto y el valor real del patrimonio de los sujetos pasivos, especialmente para los inmuebles adquiridos en los años inmediatamente anteriores a la crisis.
En la esfera local, y por lo que se refiere al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, la base imponible también se calcula aplicando un porcentaje sobre valor del terreno en el momento del devengo (ie. valor catastral del terreno), porcentaje que no puede exceder el 3,7 por ciento, multiplicado por el número de años enteros transcurridos, con un máximo de 20.
Por último, y como pieza de cierre conviene revisar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuya base imponible es el valor catastral y que por tanto constituye la pieza clave de la valoración fiscal de los inmuebles. Dicho valor catastral es objeto de determinación administrativa partiendo de los datos obrantes en el catastro inmobiliario, y como regla general, no puede superar el valor de mercado de los inmuebles (a cuyo efecto se establece un coeficiente de referencia a mercado- 50%-).
A la vista de lo anterior, cabría concluir que nuestro sistema vigente en su aplicación práctica, está diseñado partiendo de la idea del mantenimiento o crecimiento de los valores reales de los inmuebles, lo cual no responde a la realidad.
Resulta por ello esencial, (i) que los valores catastrales sean objeto de revisión a los efectos de que los mismos no excedan los valores reales de los inmuebles, hoy ciertamente deprimidos, (ii) que habría que modificar la regla de valoración del Impuesto sobre el Patrimonio, bien derogando la regla del mayor de tres valores, ligando la valoración con carácter general al valor catastral, o bien, estableciendo como valor máximo el valor de mercado, estableciendo la posibilidad de prueba por el contribuyente del incremento real obtenido, evitando por tanto se tribute por encima del valor real de dichos patrimonios, y (iii) ajustar la regla de valoración del Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos, en el mismo sentido.
Luis Guerreiro
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