Mi voto otorga poder de representacion, limitado a programa electoral; y sino preguntas. Debemos siempre avanzar en el perfeccionamiento de la democracia. . .MARCOS JAVIER JIMENEZ . . Esto nos hará más libres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
jueves, 10 de mayo de 2012
domingo, 6 de mayo de 2012
El alquiler con opción de compra.
El alquiler de pisos con opción a compra es un tipo de compraventa que ofrece la posibilidad de adquirir un inmueble después de un tiempo en régimen de alquiler, de forma que los pagos mensuales que se hayan abonado en concepto de alquiler serán descontados del precio de la vivienda en el momento de la compra. Generalmente, en este tipo de contratos, el plazo de alquiler oscila entre 3 y 5 años.
La principal ventaja de esta opción para el comprador es que los pagos que se van realizando durante la vida del contrato de arrendamiento no van a un saco roto. Así, el inquilino no pierde el dinero invertido durante el arrendamiento, sino que forma parte del precio final del inmueble.
Este tipo de contrato es válido tanto en obra nueva, como en pisos de segundamano, y también en viviendas de Protección Oficial. En el caso de viviendas de Protección Oficial es conveniente consultar la normativa al respecto en la comunidad en la que nos encontremos, ya que en muchas de ellas: Andalucía, Cataluña y Madrid. Se está incentivando esta modalidad de compra venta.
Vivienda de protección oficial
El Plan Andaluz de Vivienda, por ejemplo, fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler durante los dos primeros ejercicios, mientras que del segundo al séptimo año existe una ayuda autonómica del 20%. Si pasados siete años el inquilino decide comprar la vivienda, se le computará como pago el 50% de lo abonado hasta entonces.
Contrato de alquiler con opción a compra
El contrato en sí es similar a cualquier contrato de arrendamiento. La diferencia estriba en que este incluye una cláusula adicional en la que se fijan las condiciones de la opción de compra: Precio, plazos, cargas, otorgamiento de escritura pública y gastos e impuestos.
Los interesados, por tanto, firman un contrato mixto en el que el arrendador o propietario de la vivienda cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en los términos que fije el contrato. Llegado el momento de la compra, ambos, arrendador y arrendatario, se comprometen a elevar a escritura pública de compraventa el anterior contrato.
Este tipo de contratos está amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículos 1.255 del Código Civil, en el que se dice que “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por inconveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.
En líneas generales las partes del contrato, según Fuster consulting, se pueden resumir en los siguientes puntos.
• Datos personales de las partes que suscriben el contrato: Arrendador y arrendatario.
• Manifiesto en el que el arrendador declara que es propietario de una vivienda, adquirida según escritura de compraventa y el arrendatario manifiesta su deseo de alquilarla con opción de compra.
• Cláusulas. En esta parte del contrato se describen las condiciones que lo regirán.: Plazos, cantidades, situación del mobiliario, etc. entre las principales están:
Los interesados, por tanto, firman un contrato mixto en el que el arrendador o propietario de la vivienda cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en los términos que fije el contrato. Llegado el momento de la compra, ambos, arrendador y arrendatario, se comprometen a elevar a escritura pública de compraventa el anterior contrato.
Este tipo de contratos está amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículos 1.255 del Código Civil, en el que se dice que “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por inconveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.
En líneas generales las partes del contrato, según Fuster consulting, se pueden resumir en los siguientes puntos.
• Datos personales de las partes que suscriben el contrato: Arrendador y arrendatario.
• Manifiesto en el que el arrendador declara que es propietario de una vivienda, adquirida según escritura de compraventa y el arrendatario manifiesta su deseo de alquilarla con opción de compra.
• Cláusulas. En esta parte del contrato se describen las condiciones que lo regirán.: Plazos, cantidades, situación del mobiliario, etc. entre las principales están:
- 1. Donde se detalla que la vivienda está libre de cargas y ocupantes.
- 2. Finalidad de la residencia. Uso que el arrendatario hará de la vivienda.
- 3. Duración del contrato.
- 4. Situación del mobiliario y condiciones en las que el arrendatario debe devolver el mobiliario.
- 5. Precio del alquiler. Cuotas mensuales, forma de pago, duración, cantidad entregada al arrendador en concepto de pago por adelantado y cantidad en concepto de fianza.
- 6. A quién corresponde el pago de los gastos de agua, gas o electricidad.
- 7. Posibles reparaciones. Que parte está obligada a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda. Esta obligación suele recaer sobre el arrendador. Aquí es conveniente detallar que las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cuenta del arrendatario.
- 8. Derechos de cesión o subarriendo. Lo habitual es que una vivienda alquilada no se pueda volver a alquilar a terceros. Tenga en cuenta que una posible cesión o subarriendo del inmueble total o parcialmente puede dar lugar a la resolución del mismo.
- 9. Juzgados y Tribunales a quién corresponde la resolución de posibles litigios.
- 10. Opción de Compra. Condiciones que marcarán la futura compraventa:
a. El precio de venta de la vivienda y el descuento de las mensualidades de renta.
b. Declaración de que el inmueble se transmitirá libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas.
c. Fecha para elevar a escritura pública el contrato de compraventa.
d. Gastos e impuestos a quién corresponda.
Lo mejor en estos casos es contar con el asesoramiento de un experto. No obstante, aquí tienes un modelo de contrato de alquiler con opción de compra
Consejos a la hora de alquilar un piso con opción de compra.
- 1. Procura negociar un precio de compra venta de acuerdo con el mercado. (Precio actual mas menos incremento decremento publicado por el INE para la zona)
2. Procura que el plazo de alquiler antes de la compra sea lo más extenso posible. 5 años está bien
3. Procura que a la hora de realizar la compra venta, lo pagado hasta entonces en concepto de alquiler sea descontado del precio de la vivienda en su totalidad. No obstante entre el 50% y el 100% está bien.
4. Pregunta sobre las posibles ayudas, tanto estatales como autonómicas, a las que te puedes acoger.
viernes, 4 de mayo de 2012
El banco malo.
Lo bueno de que las elecciones sean ya este domingo es que, por fin, podremos conocer los planes para la economía de Mariano Rajoy. El programa no es muy detallado. Y Rajoy tampoco ha ido mucho más allá, exceptuando la propuesta de ir a Europa a proclamar que "España es una gran nación".
Si el PP impondrá un ajuste draconiano o no lo veremos en breve. Desde mi punto de vista, sería un error imponer un plan de recortes incondicional, pues sería ahogar más una economía deprimida sin contrapartida. En otras palabras, no se debería aplicar si, a cambio, no hay un compromiso firme de los miembros de la UE (esto es, Alemania) y del BCE de apoyo a España. La austeridad per se no trae ningún beneficio a corto plazo, y cuando vivimos una depresión histórica, el equilibrio presupuestario debería estar en un segundo plano.
Pero el tema de hoy es otro. Alerta, la entrada de hoy es más larga de la cuenta. Luego no me lloren.
Montoro anticipó, con la ambigüedad habitual en campaña, los planes para crear un banco malo. En realidad, él dice que no es un banco malo, sino una forma de que "el Estado y los privados compartan los riesgos para movilizar todos los excedentes de vivienda de la banca". Vamos, que es un banco malo, porque ningún banco privado traspasaría voluntariamente sus activos de calidad a una entidad participada por el Estado. Creo.
El llamado banco malo tendría como activos, según lo apuntado por Montoro y lo que han pedido los promotores, principalmente casas y suelo procedentes de daciones en pago de promotores y viviendas embargadas. Mi compañera Ángeles Gonzalo informa hoy, además, de que el banco malo podría tener solamente suelo, mientras la banca se quedará con los inmuebles.
Solo en los bancos cotizados, estos activos suman 22.596 millones en casas, suelo y edificios a medio hacer, según esta información de Eduardo G. Ercoreca. El Banco de España intentó, con cierta timidez, que el sector redujese stock instaurando una provisión del 30% del valor contable de aquellos inmuebles con más de dos años en cartera. Pero eso no ha evitado que la banca siguera con la política de "patada a seguir", asumiendo más ladrillo en balance y refinanciando crédito a promotor para no subir la morosidad. Solo en los últimos trimestres se han apreciado esfuerzos por aumir más mora y empezar a sanear el balance.
Tenemos un banco malo con activos tóxicos (los de suelo son los más tóxicos de todo). El pasivo de este banco tendrá que ser, necesariamente, dinero público (ningún inversor querrá entrar), tanto en forma de deuda como de capital. La idea detrás de un banco malo es aislar al banco inicial (banco medio bueno) del lastre que suponen los activos tóxicos. Las previsibles pérdidas que acarrean estos activos limitan la capacidad de los bancos de pedir dinero prestado (no se fían de ellos), y ellos tampoco prestan.
El problema es que el banco malo consume dinero, mucho dinero, y lo tiene que poner el ciudadano. Por lo tanto, hay varias cuestiones fundamentales: el precio que se pone a los activos, las condiciones de la financiación y el control del banco malo. Los bancos, que no son tontos, saben que el valor de mercado del suelo y de determinados activos es extremadamente bajo; sin embargo, de los 22.596 millones en activos adjudicados de la banca cotizada en Bolsa (Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, Popular, Sabadell, Bankinter y Pastor), solo se han provisionado 7.193. En otras palabras, la banca se ha apuntado una depreciación del 31% para el conjunto de su cartera.
Este porcentaje subestima la pérdida de valor real; los activos que se adjudican los bancos son aquellos que el promotor no puede vender (o sea, los peores). Además, en el caso de las viviendas a medio terminar y del suelo urbanizable, la caída de precios es aún mayor. . El suelo urbanizable son las avenidas con farolas y papeleras que se pueden ver, por ejemplo, en Valdeluz, y el sector calcula caídas de precio del 50%. El valor del suelo no urbanizable, por su parte, es cero (o lo que pueda rentar de actividades agrícolas), puesto que cuando se vuelvan a hacer casas, se harán en las parcelas con farola antes citadas.
Por eso es clave cómo se realiza el proceso; cómo se hace la due diligence que valore los activos. Por decirlo llanamente: si la banca vende los activos al precio al que los tiene en sus libros, seremos los ciudadanos los que paguemos las provisiones que la banca no ha querido hacer en los últimos años.
Se puede admitir, por otra parte, que no se aplique el precio de mercado porque las condiciones son extremas; en este caso, las condiciones de financiación deberían reflejar el apoyo público, quizá en la forma en el que el primer FROB prestó dinero (al 7,5% de interés).
En cualquier caso, es una decisión de inmenso calado. No solo porque supone que el ciudadano iría a ayudar a lavar los trapos sucios de la banca. Los inmuebles adjudicados serían susceptibles de nacionalizarse, algo que será un tanto difícil de explicar a las decenas de miles de familias deshauciadas. Además, en un momento en el que los mercados ahogan a España, el banco malo supondrá más deuda y más déficit, pues habrá que dedicar al banco malo tanto préstamos como capital. Tendrá que estructurarse de forma que no se penalice a las entidades que peor gestión del riesgo inmobiliario han haecho, y el proceso de valoración de activos tendrá no solo que fijar precios adecuados sino también evitar posibles "esqueletos en el armario".
Tampoco hay que olvidar que los bancos que no han querido provisionar estos activos a precio de mercado presentan, habitualmente, beneficios millonarios, y que se revuelven cuando alguien menta los sueldos de sus ejecutivos. En otras palabras, no se pueden socializar pérdidas alegremente y sin imponer condiciones. Es más, por mucho que la idea del banco malo sea buena sobre el papel, la experiencia irlandesa no es muy alentadora.
De hecho, el NAMA (así se llama) se ha convertido en un saco sin fondo para el Estado irlandés, y si los borradores a este respecto que han circulado por el Banco de España no se han desarrollado es precisamente por el caso irlandés. El NAMA no ha conseguido vender la cartera de créditos, y supone para Irlanda una deuda adicional de 45.000 millones de euros (más los 35.000 gastados en recapitalizaciones). El respaldo a la banca fue la causa del rescate irlandés. Los mercados probablemente no sean muy benevolentes con el bono español si asumimos varias decenas de miles de millones de activos inmobiliarios depreciados.
Otra cuestión es que el banco malo se financie con ayuda externa, esto es, que España pida un rescate para poder rescatar a sus bancos. Pero conocidas son las condiciones bajo las que Europa suelta dinero para rescates y, una vez más, cabrá preguntarse si merece la pena este precio para rescatar a una banca que, disfrutando de ingentes beneficios, apenas ha provisionado el 30% del valor de los activos adjudicados.
jueves, 3 de mayo de 2012
El riesgo de invertir el fondo de reserva de las pensiones en deuda publica soberana
Marc Garrigasait es probablemente uno de los
mejores gestores de fondo de inversion españoles. A continuacion paso a mostrar uno de sus ultimos articulosdonde
critica abiertamente la politica de gestion de las pensiones publicas. Muy en la
linea a lo que se comentaba en este mismo blog hace poco. Para ponerse en
perspectiva y ver la evolucion del estado de las cosas, recomiendo releer en
este sentido las dos entradas: (1) España al borde
del rescate…y (2) La ruinosa quiebra
del Reino.
La ‘hucha de las pensiones’ en España, se
empezó a dotar de dinero en el año 2000, y estaba siempre invertida en Deuda de
estados europeos como Alemania, Francia o Holanda. En el periodo de 2006 a
2007, se publicó que el 45% del fondo total estaba
en deuda publica europea de rating AAA y un 55% ya estaba
invertida en Deuda del estado español.
En septiembre de
2010 ya escribí en Cotizalia un articulo con una petición pública, “Yo no quiero que mi pensión
esté invertida en Deuda española”, pero como nadie me hizo caso, y
los números están empeorando, quiero volver a denunciarlo.
Con los últimos
datos de 2011, que se acaban de publicar, ya
sabemos que el 89,7% del fondo de reserva
está invertido en bonos españoles y el 10,3% restante en deuda francesa,
alemana y holandesa. La cifra total de la hucha es de
66.814 millones de Euros, un 3,79% mas que en 2010 y alrededor del 6% del PIB
nacional.
Según declaraciones
del secretario de Estado de Seguridad Social, Tomás Burgos, “los gestores aspiran a que, a medida que vaya venciendo la deuda
extranjera, se debe seguir orientando las nuevas inversiones en la española,
hasta que sea el 100%. La ley que regula esta hucha impide que la inversión en
deuda extranjera supere el 55% del total.”
Impresionante, según
el secretario de Estado de Seguridad Social, se “aspira
a invertir el 100% en deuda española…”, como si fuese muy difícil
comprar bonos del estado español. Como si hubiese cola y fuese en un producto
VIP.
De hecho, Fátima Yánez, la ministra de Trabajo designó como
secretario general de la Seguridad Social a Tomás Burgos quién declaró tras
ser nombrado en diciembre que aspiraba a conseguir “un sistema de pensiones sostenible, solvente y sólido“.
Y esta estrategia relatada hace unos meses se concretó hace apenas unos días
explicando que invertirían un 100% del dinero de la “hucha de las pensiones” en
una deuda pública con un riesgo de impago parcial creciente. A eso se le llama
ser consecuente. Recuerdo unas palabras de la ministra Salgado o de alguien de
su equipo afirmando sin tapujos que “los españoles no entenderían que se
invirtiese el dinero de las pensiones en activos extranjeros…”, y se quedo tan
tranquila.
Hubo un debate
público en 2007, sobre la conveniencia de invertir una
parte del Fondo de pensiones español en bolsa. Por suerte
no se hizo entonces, aunque yo creo que debería volverse a abrirse el debate.
Es el mejor momento para hacerlo con la bolsa española en mínimos de diez años
y el Eurostoxx 50 en niveles muy bajos. Obviamente habría que invertir en
acciones internacionales pero una parte, pongamos un 20% de máximo en acciones
de primera línea españoles, no sería una mala opción.
Uno de los muchos
problemas de Grecia, quizás de los mas graves, es quetodas las pensiones de los griegos estaban invertidas en deuda
griega que ha perdido alrededor del 70% tras el último
pacto con los acreedores. Me sorprende que se haya hablado tan poco, ya que
tengo la impresión que se ha escondido, aunque seguro que se ha perdido más de
la mitad del patrimonio acumulado de las pensiones.
En la quiebra fraudulenta de Enron, todos sus empleados
perdieron sus pensiones al estar invertidas en un 100% en acciones de la propia
compañía para intentar mantener alta la cotización en bolsa. Al hundirse la
empresa y desplomarse sus acciones hasta 0, todos sus trabajadores perdieron su
trabajo, no sé si cobraron alguna indemnización y se quedaron sin sus
pensiones. Está claro que España no es Enron, pero jugarse todo a una carta no es una estrategia demasiado prudente. Nos
jugamos demasiado
miércoles, 2 de mayo de 2012
Recopilacion de noticias 30-04-2012
domingo, 29 de abril de 2012
recopilacion de noticias 27-04-2012
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