La situación de copropiedad o condominio se da cuando la propiedad de un
objeto corresponde a una pluralidad de sujetos. Así el artículo 392 del Código
Civil indica que " Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de
un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
Por
lo tanto para que exista es necesario:
- Una Pluralidad de titulares: no hay límite máximo; pudiendo tratarse de personas físicas o
jurídicas.
- Una unidad de la cosa objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en
partes.
- Una "división intelectual" en cuotas, que son disponibles por sus respectivos titulares.
Un
ejemplo típico de condomino es cuando una vivienda o cualquier otro bien
pertenece a varios titulares.
El
régimen por el que se regirá la comunidad viene establecido en el segundo
párrafo del artículo 392: "A falta
de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las
prescripciones de este título".
Por
lo tanto la comunidad se regirá:
- Por lo pactado por las partes.
- Por las disposiciones especiales que regulen la
comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad
de pastos, comunidad hereditaria, etc.)
- A falta de los anteriores, por lo señalado en el
Código Civil y que explicamos a continuación.
Por
lo tanto, todas las normas que señalamos a continuación son
dispositivas, ya que por acuerdo o contrato de las partes podrá
disponerse cualquier otra cosa, excepto aquellas que se refieren al derecho a
ejercer la acción de división y la libre disposición de cada comunero sobre su
cuota.
Las
normas señaladas en nuestro Código Civil, en defecto de pacto, son las
siguientes:
Contribución en los beneficios y en las cargas:
El
concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será
proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se
pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la
comunidad.
Uso de las cosas comunes:
Cada
partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas
conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad,
ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Contribución a los gastos:
Todo
copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los
gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta
obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Se
trata de aquellos gastos necesarios para la conservación de la cosa común, no
de aquellos suntuarios o de puro lujo. La renuncia de la cuota implica que se
incrementan las cuotas de los demás en proporción a la cuota que tuvieran.
Alteraciones en la cosa común:
Ninguno
de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en
la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Administración y disposición de la cosa común:
Para
la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los
acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el
acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los
intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Hay
que distinguir los actos de administración (alquilar la vivienda común), que
exigen que se adopten por mayoría de intereses (no de propietarios), de los
actos de disposición (vender, hipotecar, etc), en cuyo caso se exige
unanimidad.
Si
no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los
interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que
corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando
parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos,
y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable lo anterior.
Libre disposición de su cuota:
Todo
condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades
que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o
hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de
derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con
relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la
división al cesar la comunidad.
Se
refiere, naturalmente, a vender, ceder o hipotecar "su cuota", no la
propiedad entera. También hay que tener en cuenta que el resto de
copropietarios podrán usar del retracto (derecho a
subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del
que adquiere una cosa por compra o dación en pago) en el caso de
enajenarse a un extraño.
Acción de división:
Ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Existe por tanto el
derecho de cada uno de los comuneros de solicitar la división de la
cosa común.
