Mi voto otorga poder de representacion, limitado a programa electoral; y sino preguntas. Debemos siempre avanzar en el perfeccionamiento de la democracia. . .MARCOS JAVIER JIMENEZ . . Esto nos hará más libres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
martes, 30 de junio de 2015
viernes, 26 de junio de 2015
jueves, 18 de junio de 2015
Comentario a la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del TS de 12 de enero de 2015
Nuevamente el Tribunal Supremo, nos sorprende con una Sentencia del Pleno de la Sala Primera de 12 de enero de 2015, en ella se resuelve una larga polémica al respecto de la correcta determinación del “dies a quo” para el ejercicio de la acción de nulidad de los contratos bancarios complejos.
No voy a entrar en profundidad en el relato fáctico planteado, en primera y segunda instancia, y que ha desembocado en esta sentencia, habida cuenta de que es de aplicación a cualquier contrato bancario complejo, es decir, a toda comercialización de productos financieros complejos, donde fija de forma definitiva el Tribunal Supremo el “dies a quo” para el ejercicio de la acción de nulidad de contratos financieros complejos por error o dolo en consentimiento, solo voy a dar las pinceladas oportunas para su comprensión.
La sentencia plantea varias cuestiones:
1º.- La no vulneración de las reglas de la carga de la prueba al no tomar en consideración un documento en contra de quien lo aportó.
2º.- Legitimación pasiva de la entidad financiera cuando ésta actúa como mediadora de la entidad aseguradora.
3º.- ¿El “dies a quo” para el ejercicio de la acción de nulidad de un contrato financiero es a la perfección del contrato o a la consumación del mismo?
4º.- Posibilidad de interrupción de la caducidad.
5º.-Consecuencias del incumplimiento de los deberes de información precontractuales en relación con el examen de los presupuestos del ejercicio de la acción de anulación por error en el consentimiento.
Pasemos a su análisis:
De todos es conocido el criterio de la Sala Primera del TS en torno al cumplimiento de los deberes de información precontractual y su incidencia en los presupuestos del error de consentimiento en este tipo de comercialización compleja.
Lo que sí es destacable es el hecho de que la actora inició la acción para la declaración de la nulidad del contrato suscrito con la entidad financiera (en este caso estamos en presencia del llamado Unit Linked Miltiestrategia), habiendo invertido su dinero la entidad financiera que en ese momento actuaba como mediadora de la compañía aseguradora.
La entidad financiera comunica a la actora que se ha quedado sin liquidez, consecuencia de las inversiones que se han efectuado por la aseguradora, la cual consideraba que dicha inversión ofrecía ventajas fiscales y su intervención estaba sometida a la Ley 30 de abril de 1992 de mediación de seguros privados y no a la legislación relativa al Mercado de Valores, de ahí su seguridad en dicha inversión en un bono que se encontraba vinculado a la cesta de fondos de gestión alternativa.
La primera de las cuestiones gira en torno a la prueba. Efectivamente en las actuaciones llevadas a cabo tanto en primera como en segunda instancia se alega que no se puede hablar de contrato de tracto sucesivo, por cuanto la demandante no lo ha probado, no ha probado las liquidaciones mensuales a su favor de dicho contrato; sin embargo, dichas liquidaciones sí fueron aportadas como prueba por la entidad bancaria demandada y además se ratificó en que el producto (fondos de inversión) tenía una liquidación mensual, y por tanto que el contrato de seguro suscrito era un contrato de tracto sucesivo; en este sentido el Tribunal Supremo aplica jurisprudencia pacífica en torno a la aportación de documentos en procedimientos, afirma “que los resultados de las actividades procesales son comunes a las partes, de modo que aportado un documento en un procedimiento por una de las partes, ambas pueden aprovecharse de su contenido. Por ello, la Sala del Tribunal Supremo da libertad al juez para valorar la prueba practicada sin atender a la concreta parte que lo haya aportado”.
En segundo lugar, para determinar la legitimación pasiva de la entidad financiera se parte de las características concretas del contrato firmado, anteriormente referenciado, posicionando el juzgador de la instancia al banco no tanto como mediador sino como el auténtico protagonista o parte de la relación negocial, al tratarse de un producto diseñado por el banco y comercializado por él mismo, y siendo la compañía de seguros una interviniente accesoria.
Esta posición es determinante a la hora de poder ver las consecuencias del deber de información precontractual, cuando estamos en presencia de contratos complejos, productos financieros de inversión, que no puede ceñirse al ámbito propio de la mediación en los seguros privados, sino al ámbito del mercado de valores, productos y servicios de inversión, aquí, es donde el incumplimiento, de este deber de información precontractual que ha de ser efectuado por la empresa financiera, determina su legitimación pasiva; si bien, ello no impide que el cliente no profesional pueda conocer la naturaleza y los riesgos del producto, y por tanto no haya padecido error al contratar, esto lleva aparejada una presunción iuris tantum, en el cliente, la falta del conocimiento y sus riesgos asociados que vicia el consentimiento. Por eso, afirma la sentencia que la ausencia de la información adecuada no determina por sí la existencia del error vicio, pero sí se presume, en especial su carácter excusable, criterio que sigue en el Sentencia del Pleno de 20 de enero de 2014 y posteriores. En este caso la normativa MIDFID era de aplicación por la fecha concreta de contrato, y es obligación el deber de información al cliente del producto concertado.
Respecto a la tercera y cuarta cuestión, pasamos a un análisis conjunto: Dejando clara la sentencia el tema de la legitimación pasiva de la entidad financiera y del deber de información precontractual al cliente, pasemos a ver qué establece con respecto a la interrupción de la caducidad de la acción (1301 C.C.) y la determinación del “dies a quo” para el ejercicio de la acción.
Se estableció la fecha de consumación del contrato el día 6 de abril de 2005, fecha del pago de la prima, y por lo tanto, se determinó la caducidad de la acción ya que había transcurrido cuatro años desde dicha fecha a la presentación de la demanda en fecha 13 de octubre de 2009.
En primera instancia, se dicta sentencia donde se estima la caducidad de la acción, por considerar que el transcurso del tiempo (4 años) había pasado, y que no hay posibilidad de interrumpir la acción de caducidad; no se aborda el tema de la naturaleza del plazo (prescripción o caducidad) al interponer la acción de nulidad del contrato por error de vicio del consentimiento al no haber sido informada de dicho producto, la actora.
En segunda instancia, la actora alega que no había caducado la acción de nulidad y por consiguiente, la demanda estaba planteada en tiempo y forma, por ello, solo combatió en apelación el tema desde el punto de vista del cómputo y no cuestionó si se trataba de un plazo de caducidad o de un plazo de prescripción.
Esta es la razón de que en casación no se examinase la naturaleza del plazo, ya que no había sido planteada en apelación.
Como cuestión previa al planteamiento de la demanda de acción de nulidad, la actora planteó una demanda de diligencias preliminares con la intención de recabar la documentación necesaria para fundamentar la demanda principal, y tras ello plantearla e interponer la demanda correspondiente.
Las diligencias preliminares son actuaciones preparatorias del juicio posterior que se pretende plantear, por ello, se consideran inicio de la acción cuando se plantea la misma una vez obtenida la finalidad de la diligencia preparatoria.
La publicación de esta sentencia, tiene gran importancia desde el punto de vista procesal y sustantivo; de todos es conocido y hemos estudiado en los años de carrera y posterior ejercicio del derecho, que los plazos de caducidad no pueden ser interrumpidos, a diferencia de la prescripción, pero en esta sentencia ya se afirma que la solicitud de una diligencias preliminares con dicho objeto, equivale a un supuesto de interrupción de la caducidad, es un supuesto donde el transcurso del plazo para el ejercicio del derecho cesó cuando se promovieron dichas diligencias; de esta forma si la solicitud de las diligencias preliminares se ejercitó en el plazo de los cuatro años, la acción se considera ejercitada en el plazo.
Para la determinación del “dies a quo” en el ejercicio de la acción de la anulación por error de vicio en contratos bancarios complejos, el Tribunal Supremo, en esta sentencia, viene nuevamente a plantear la distinción entre la perfección y consumación del contrato. Parte del propio artículo 1.301 C.C., cuando dice: “La acción de nulidad solo durará cuatro años. Este tiempo empezará a correr: ……, en los casos de error, o dolo,.., desde la consumación del contrato..”
Claramente el precepto dice “consumación” del contrato, no perfección del contrato y la Sala Primera, hace dicho distingo en una interpretación literal del precepto y siguiendo su propia línea jurisprudencial en sentencias como la de 11 de junio de 2003, y la de 27 de marzo de 1989. Así, hay que proceder a establecer que el día inicial del cómputo de plazo para el ejercicio de la acción no es el de la perfección del contrato y no puede confundirse dicho momento con el de la consumación del contrato, ya que la perfección del contrato es el momento del concurso de voluntades de ambos contratantes plasmado en el contrato objeto de su relación negocial, mientras que la consumación del mismo es cuando se realizan todas las obligaciones, cuando están cumplidas de forma completa las prestaciones entre las partes, momento en el que cobran pleno sentido los efectos restitutorios de la declaración de nulidad.
Con la perfección del contrato que, como he dicho, es el momento del concurso de voluntades, no se puede determinar ni podemos decir que se haya producido error si no se produce la consumación del mismo, momento éste en el cual, efectivamente, puede comprobarse si se ha producido la existencia o no de error vicio en el consentimiento de una de las partes y desde este momento surgen los efectos restitutorios en pro de una declaración de nulidad.
Por ello, dice la Sala que en los contratos bancarios, financieros o de inversión, la consumación del contrato a efectos de determinar el momento inicial del plazo de ejercicio de la acción de anulación de contrato por error o dolo, no puede quedar fijada antes de que el cliente haya podido tener conocimiento de la existencia de dicho error o dolo; dicho día será, por tanto, cuando se produzca en el desarrollo de la relación contractual un acontecimiento que permita la comprensión real de las características y riesgo del producto que se ha adquirido mediante un consentimiento viciado. La sentencia marca, a modo de ejemplo como eventos desencadenantes, el de la suspensión de la liquidación de beneficios o el devengo de intereses y el de aplicación de instrumentos híbridos acordada por el FROB.
La quinta cuestión gira en torno al incumplimiento por las empresas que operan en el mercado de valores de los deberes de información, que por sí mismo no conlleva necesariamente a la apreciación del error vicio, pero no cabe duda de que la previsión legal de estos deberes puede incidir en la apreciación del error, y más concretamente en su carácter excusable. Las previsiones normativas, Ley de mercado de Valores, y la Directiva MIFID, establecen obligaciones a dichas entidades de créditos para que actúen recibiendo o ejecutando órdenes y asesorando sobre inversiones en valores, pero asegurándose de que disponen de toda la información necesaria sobre sus clientes y mantenerlos siempre adecuadamente informados…, de informarse de la situación financiera de sus clientes, su experiencia en materia de inversiones y sus objetivos en lo que se refiere a los servicios solicitados (..), a transmitir de forma adecuada la información que proceda en el marco de las negociaciones con sus clientes.
Las empresas deben de actuar con imparcialidad y buena fe, sin anteponer los intereses propios en beneficio de sus clientes, y velar por el buen funcionamiento del mercado, realizando dichas operaciones con cuidado y diligencia.
Dicho deber de información deviene igualmente de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 25 de octubre de 1995.
El Tribunal Supremo determina que la empresa demandada ha incumplido el estándar de información sobre las características de la inversión que ofrecía a sus clientes, y, en concreto, sobre las circunstancias determinantes del riesgo, y ello comporta que el error de la demandante sea excusable.
Quien sufre el error merece la protección del ordenamiento jurídico, puesto que confió en la información que le suministraba quien estaba obligado a un grado muy elevado de exactitud, veracidad y defensa de los intereses de su clientela en el suministro de la información sobre los productos de inversión cuya contratación ofertaba y asesoraba.
Así, la STS de 20 de enero de 2014 nº 814/2013: “ la existencia de estos deberes de información que pesan sobre la entidad financiera incide directamente sobre la concurrencia del requisito de la excusabilidad del error, pues si el cliente minorista estaba necesitado de esa información y la entidad financiera estaba obligada a suministrársela de forma comprensible y adecuada, el conocimiento equivocado sobre concretos riesgos asociados al producto financiero complejo contratado en que consiste el error, le es excusable al cliente.”
Letrada.
miércoles, 17 de junio de 2015
Arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda sin actividad economica
Consulta Vinculante V1370-12,
de 26 de junio de 2012 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS. Hecho
imponible. Los interesados, dos personas físicas, han suscrito entre sí un
contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda que es propiedad
del arrendador, habiendo pactado un precio de opción, siendo el cesionario de
la opción el arrendatario de dicho inmueble. En el referido contrato se pacta
que, en el caso de ejercitarse dicha opción, tanto el importe de la opción de
compra como un porcentaje del arrendamiento satisfecho por el cesionario del
derecho de opción entre la formalización del contrato de opción y el ejercicio
de la misma, se descontarán del precio total convenido por la venta del citado
inmueble. Análisis del tratamiento fiscal de la operación formalizada para cada
uno de los consultantes y las posibles consecuencias derivadas de dicha
operación.
DESCRIPCIÓN
Los consultantes son dos personas físicas que han suscrito entre
sí un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda que es propiedad
del arrendador, habiendo pactado un precio de opción, siendo el cesionario de
la opción el arrendatario de dicho inmueble.
En el referido contrato de opción se pacta que, en el caso de
ejercitarse dicha opción, tanto el importe de la opción de compra como un
porcentaje del arrendamiento satisfecho por el cesionario del derecho de opción
entre la formalización del contrato de opción y el ejercicio de la misma, se
descontarán del precio total convenido por la venta del citado inmueble.
CUESTIÓN
Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del contrato
de arrendamiento
con opción de comprareferido para cada uno de los
consultantes y de las posibles consecuencias que se deriven de dicha operación.
CONTESTACIÓN
La presente contestación parte de la premisa de que el inmueble
objeto del contrato no se encontraba afecto a ninguna actividad económica del
arrendador del inmueble y que se destinará a ser la vivienda del arrendatario.
I. Tratamiento fiscal de la operación para el consultante
arrendatario/cesionario de la opción de compra y eventual adquirente del
inmueble.
En primer lugar, respecto de las cantidades que el consultante
arrendatario satisface en concepto de arrendamiento de su vivienda habitual, el
apartado 7 del artículo 68 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de
modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre
Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante
LIRPF, en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2011, según redacción
dada por el artículo 68 de la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de
Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 (BOE de 23 de diciembre), dispone que:
“Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20
euros anuales podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades
satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual.
La base máxima de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20
euros anuales: 9.040 euros anuales,
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y
24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por
1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.”
De lo anterior se concluye que, a efectos de poder practicar la
deducción por alquiler de la vivienda habitual, se requiere que el
contribuyente satisfaga cantidades en concepto de alquiler de su vivienda
habitual durante el período impositivo, y que su base imponible sea inferior al
límite que se legalmente se establece.
En cualquier caso, dentro de la base de deducción se incluirán,
además del importe del alquiler (incluidas las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido repercutidas al
arrendatario por el arrendamiento con opción de compra),
los gastos y tributos que corresponda satisfacer al arrendador en su condición
de propietario de la vivienda y que, según las condiciones del contrato de
arrendamiento, le son repercutidos al arrendatario, tales como cuotas de la
Comunidad de Propietarios e Impuesto sobre Bienes Inmuebles. No formará
parte de la base de deducción ni el importe de la Tasa por Prestación del
Servicio de Gestión de Residuos Urbanos, en la que el arrendatario tiene la
condición de contribuyente, ni el importe de los gastos de suministros de la
vivienda arrendada (agua, electricidad, gas, etc.) que corresponden al consumo
de suministros de la vivienda del propio contribuyente, ni el importe de la
fianza, en la medida en que constituye una garantía del arrendamiento.
Por tanto, por las cantidades que el consultante pague en
concepto de arrendamiento que, con arreglo a lo anteriormente expuesto, formen
parte de la base de la deducción por alquiler de vivienda habitual, podrá
aplicar la citada deducción prevista en el artículo 68.7 de la LIRPF desde que
el consultante haya fijado su residencia en la vivienda y siempre que cumpla
los citados requisitos establecidos en la normativa aplicable.
Podrá practicar la deducción por alquiler de la vivienda
habitual regulada en el artículo 68.7 de la LIRPF durante toda la vigencia del
contrato de arrendamiento, en los términos y condiciones expuestos con
anterioridad, sin que de la falta de ejercicio de la opción de compra por su
parte se derive la obligación de realizar una actualización o corrección de la
citada deducción por alquiler ya practicada.
En segundo lugar, por lo que respecta a la posibilidad de
aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, el artículo 68.1.1º de
la LIRPF que la regula dispone que, con arreglo a determinados requisitos y
circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión
en su vivienda habitual en función de las cantidades satisfechas en el período
de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que
constituya o vaya a constituir su residencia habitual.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente viene
recogido, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, en el artículo 54 del
Reglamento del Impuesto,
aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo) en adelante
RIRPF, considerándose como tal, con carácter general, “la edificación que
constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”,
salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan en
cambio de vivienda en un plazo inferior. Para considerar que la vivienda
constituye la residencia habitual desde su adquisición, “...debe ser habitada
de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un
plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación
de las obras”.
Conforme a ello, para considerar una vivienda como habitual, y
poder practicar la deducción por inversión en vivienda, se requiere que en el contribuyente
concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque este fuera
compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante
un plazo continuado de, al menos, tres años.
Es criterio de este Centro Directivo que el cómputo de los tres
años de residencia habitual está ligado al de titularidad del pleno dominio del
inmueble, aunque sea parcial, no pudiendo tenerse en consideración el tiempo,
inmediatamente previo a la adquisición, durante el cual el contribuyente
pudiera venir residiendo en la vivienda en calidad de arrendatario.
Por lo anterior, mientras no ejercite la opción de compra sobre
el inmueble, al no ser titular del pleno dominio de la vivienda, el consultante
arrendador no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Una vez ejercitada la opción de compra, el consultante referido
podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual regulada en el
artículo 68.1 de la LIRPF por las cantidades satisfechas por la adquisición de
su vivienda habitual.
En consecuencia, una vez ejercitada la opción referida, el
importe de la cantidad entregada por el consultante en concepto de prima de
opción de compra formará parte de la base de la deducción por inversión en
vivienda habitual regulada en el artículo 68.1 de la LIRPF que, en su caso,
tuviese derecho a aplicar, siempre que se deduzca del contrato que tales
cantidades se descuentan del precio total convenido por la transmisión del
inmueble.
Sin perjuicio de lo anterior, debe señalarse que a efectos de
determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial que se ponga de
manifiesto con ocasión de la transmisión de un elemento patrimonial, el
apartado 1 del artículo 35 de la LIRPF establece que el valor de adquisición de
los elementos patrimoniales “estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera
efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los
bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos
los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este
valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior
se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la
aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de
Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la
siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del
apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que
correspondan”.
Por lo anterior, el importe de la cantidad que el consultante
arrendatario entregue en concepto de prima de opción de compra formará parte
del valor de adquisición de la vivienda que, en su caso, adquiera mediante el
ejercicio de la citada opción, a efectos del cómputo de la ganancia o pérdida
patrimonial que pueda ponerse de como consecuencia de la futura transmisión de
dicha vivienda.
Por último, debe tenerse en cuenta que en aquellos supuestos en
que se formalice un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un inmueble y finalmente se
ejercite la opción y por tanto se adquiriese la vivienda, cuando se hubiese
pactado que las cantidades satisfechas por el arrendamiento se descuenten del
precio total convenido por la transmisión del inmueble, dichas cantidades no
formarán parte de la base de la deducción por inversión en vivienda, ni del
valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones.
Por último, en caso de no ejercitar la opción de compra, debe
recordarse que el artículo 33.1 de la LIRPF establece que:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor
del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de
cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se
califiquen como rendimientos”.
Por lo anterior, el derecho de opción de compra que no se haya
ejercitado por el consultante optante y, llegado su vencimiento, se extinga sin
originar liquidación alguna a favor de su titular, producirá en la fecha de
vencimiento una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con
ocasión de una alteración en la composición del mismo, que dará lugar a una
pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Según el artículo 45 de la LIRPF:
“Formarán la renta general los rendimientos y las
ganancias y pérdidas patrimoniales que con arreglo a lo dispuesto en el
artículo siguiente no tengan la consideración de renta del ahorro, así como las imputaciones
de renta a que se refieren los artículos 85,
91, 92 y 95 de esta Ley y el Capítulo II del Título VII del texto refundido de
la Ley del Impuesto sobre
Sociedades”.
Por su parte, el artículo 46 de la LIRPF establece:
“Constituyen la renta del ahorro: a) (...). b) Las ganancias
y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de
transmisiones de elementos patrimoniales”.
En consecuencia, la pérdida de la cantidad entregada por el
consultante en concepto de prima de opción como consecuencia de la falta de
ejercicio en el plazo convenido del correspondiente derecho de opción, deberá
ser considerada desde el punto de vista del Impuestosobre la Renta de las Personas Físicas como una
pérdida patrimonial que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial,
por lo que se integrará en la parte general de la base imponible
correspondiente al ejercicio del vencimiento de la opción de compra, en los
términos establecidos en el artículo 48 de la LIRPF.
II. Tratamiento fiscal de la operación para el consultante
arrendador y eventual transmitente del inmueble.
Respecto de las rentas que percibe el consultante arrendador
por el arrendamiento del inmueble, la presente contestación parte de la
hipótesis de que el citado arrendamiento no constituye una actividad económica,
al no manifestarse la concurrencia de los dos requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de
modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre
Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante
LIRPF–, consistentes en que se cuente para el desarrollo de la actividad de
arrendamiento con un local destinado de forma exclusiva a la gestión de la
actividad y que se cuente al menos con una persona empleada con contrato
laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad.
No cumpliéndose dichos requisitos, las rentas derivadas del alquiler referido
tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el
consultante, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone
que “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la
titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que
recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la
constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los
mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.”.
Al respecto cabe recordar que los rendimientos del capital
inmobiliario se clasifican como renta general a efectos del cálculo delImpuesto de acuerdo con lo establecido en el
artículo 45 de la LIRPF.
Referente a la constitución de la opción de compra a favor del
arrendatario y posteriormente, en su caso, respecto de la transmisión del
inmueble, de acuerdo con el artículo 33.1 de la LIRPF referido con
anterioridad, la constitución de la opción de compra y, en su caso, la
posterior transmisión del inmueble, al no realizarse dentro del ejercicio de
una actividad económica, darán lugar a sendas alteraciones patrimoniales.
El artículo 34 de la LIRPF establece como norma general en el
cálculo del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la
diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos
patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos
patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos
patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación
que corresponda a cada componente del mismo. “
Los valores de adquisición y de transmisión se determinarán de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF transcrito con
anterioridad, a excepción de su apartado 3 que establece:
“3. El valor de transmisión será el importe real por el que la
enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y
tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten
satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el
efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado,
en cuyo caso prevalecerá éste.”.
Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente
de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho
de opción o mejor “facultad de configuración” en cuanto que se trata de una
facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación
jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de
tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la
opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra
se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa
(S.T.S. de 5 de noviembre de 2003). Ello determina que el contrato de opción de
compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio
de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.
La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en
el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1
de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de
una transmisión, se clasifica como rentageneral
a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el
artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor
efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en
cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos
inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La
imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el
artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la
alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se
formalizó el derecho de opción de compra sobre la vivienda.
Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los
términos convenidos, la transmisión del inmueble por el consultante ocasionará
una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la
LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo
dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, anteriormente transcrito.
En este caso, las cuantías recibidas previamente por el
consultante en concepto de precio del derecho de opción de compra sobre dicho
inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado
inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, por tenerlo así
pactado (como se aprecia en la documentación aportada), del precio total convenido
por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la
vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente
constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo
de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo
con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el
que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo
en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se integrará en
la renta del ahorro, de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 46 de la LIRPF.
Por último, debe precisarse que la cantidad recibida por el
consultante arrendador en concepto de fianza del contrato de arrendamiento
objeto de consulta constituye una garantía de dicho contrato que puede
ejecutarse en el supuesto de que la parte arrendataria incumpla alguna
obligación derivada del citado contrato y que la parte arrendadora se
compromete a devolver al término del contrato en caso de que no se haya
producido ningún incumplimiento del mismo, por lo que la constitución de dicha
fianza no va a implicar por sí misma “...variaciones en el valor del patrimonio
del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier
alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen
como rendimientos”, que es cómo define las ganancias y pérdidas patrimoniales
el artículo 33.1 de la LIRPF, las cuales no obstante podrán surgir, en su caso,
a raíz de que se ejecute la fianza.
En consecuencia, y con independencia de que se hubiese ejecutado
la fianza objeto de consulta, el importe de la fianza entregada al consultante
arrendador con ocasión de la formalización del contrato de arrendamiento objeto
de consulta no se descontará del precio total convenido por la transmisión de
dicho inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que
derive de la citada transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo
dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General
Tributaria.
lunes, 15 de junio de 2015
viernes, 12 de junio de 2015
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