sábado, 6 de abril de 2013

LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES.



. Art. 392, define.
. carencia de personalidad.
. clases:
            * romana y germánica.
            * ordinaria y organizada.

EL CONDOMINIO; CONCEPTO Y REGLAS EN EL CÓDIGO CIVIL.

. derechos sobre la cosa.
            * uso, Art. 394.
            * disfrute 393, 395 y 397.
            * defensa de la cosa.
            * administración, 398.
. derechos sobre la cuota.
. extinción, estudio de la división:
            * Art. 400.
            * Art. 401 forma de partir.
            * Art. 402 por interesados o árbitros.
            * Art. 403 intervención acreedores.
            * Art. 404 cosa indivisible.
            * Art. 405 no perjuicio 3 (subsiste embargo).
            * Art. 406 como herencia.

COMUNIDADES ESPECIALES.

. comunidad y sociedad.
. casos concretos.

TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD.

. usufructo de cuota.
. aprovechamientos distintos.

APROVECHAMIENTOS COMUNALES.

. separa comunidad y servidumbre.
. comunidad de pastos.
. servidumbre de pastos.

LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y CLASES.

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. Art. 393, define.
. carencia de personalidad.
. clases.
            * romana y comunidad germánica.
            * ordinaria y organizada.
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. Art. 393, define.

      El C ci la define en forma imprecisa en el Art. 393 al decir:

"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a varias personas.".

      Evidentemente y pese a la dicción literal del precepto la comunidad pueda también existir cuando viene referida no a una sola cosa o derecho sino a un conjunto de ellas, si bien en tal caso la propia universalidad sobre la que recaiga la comunidad ser  en si misma considerada el objeto de esta. La Resolución de 25 de Marzo de 1993 declara al respecto que nuestro ordenamiento;

"...conoce otras formas de comunidad en que la cotitularidad no recae sobre cada bien sino sobre un patrimonio o sobre un conjunto de bienes porque así resulta de las disposiciones especificas que la regulan. Cuando sea este el caso regirán estas disposiciones especificas antes que las prescripciones que regulan el condominio ordinario (cfr. Art. 292-2 del C ci); entender que en los casos en que la comunidad de bienes recae, conforme a las disposiciones especificas, sobre un patrimonio o sobre un conjunto de bienes, cada comunero es titular solo de una cuota sobre cada uno de todos los bienes que constituyen el conjunto y que puede, en consecuencia, disponer individualmente de su cuota en uno o en algunos de los bienes, o que caben embargos sobre cuotas aisladas de algunos bienes por deudas de cada comunero, o que puede cada uno de los comuneros ejercitar la acción de división sobre cada uno de los bienes y con independencia de los demás bienes (sin permitir hacer lotes con los bienes del conjunto), sobre no estar ajustado al ordenamiento conducir  a soluciones atomísticas antieconómicas y enormemente perturbadoras.".

. carencia de personalidad y litisconsorcio.

      Es todo caso la simple comunidad de bienes, carece de personalidad jurídica y por tanto no puede ser titular de derechos y obligaciones, recayendo tantos aquellos como estas sobre los diversos miembros que integren la comunidad, ello comporta igualmente la imposibilidad de dirigir acciones judiciales contra ellas, así la sentencia del TS de 22 de Mayo de 1993 declara que:

"las comunidades de bienes regidas por los arts 392 y siguientes del código civil, además de carecer de personalidad jurídica, no pueden comparecer ni ser demandadas en juicio, y as¡ dice la S 17-11-1977 que "si, como la reiterada jurisprudencia de esta Sala tiene establecido interpretando el Art. 394 del código Civil, cualquiera de los participes puede actuar en juicio cuando lo haga en beneficio de la comunidad, toda vez que la sentencia que en su favor recaiga aprovechara a todos los comuneros sin que les pueda perjudicar la adversa, es indudable que no pueda ejercitarse contra ningún participe, que no tiene representación ni aprovechamientos de los demás integrantes de la comunidad, ninguna acción en contra de los derechos que a estos correspondan en la misma, pues siendo una pretensión deducida contra la comunidad propietaria de la cuestionada finca, han de ser llamados al pleito la totalidad de los componentes de la misma, por tratarse de una petición a obtener en una resolución única que ha de afectar a todos ellos.".

      Existe pues litisconsorcio pasivo necesario entre todos los comuneros, pues:

"...dada la falta de personalidad jurídica de la comunidad de bienes, es necesario que sean llevados a juicio todos los comuneros cuando se trata de hacer efectivas las responsabilidades que pesan sobre aquella." (TS 2 de Diciembre de 1994).

       Sin embargo, en ocasiones la jurisprudencia o la legislación, otorgan a las simples comunidades cierto grado de capacidad atribuyéndoles responsabilidad administrativa por los actos que lleven a cabo o permitiendo (en aplicación del Art. 77.3 de la LGT.) la imposiciones de sanciones fiscales por ser sujeto pasivo la comunidad, aun careciendo de personalidad jurídica, puede verse al respecto la sentencia del Ts de Asturias de 14 de Enero de 1998 (Referencia Actualidad Aranzadi 340/16).

. clases.

      1) Comunidad romana y comunidad germánica.

      Es tradicional la distinción entre comunidad romana y germánica, en base a la diversidad estructural entre ambas, lo que responde a sus diferentes finalidades:

            * La comunidad romana aunque suponga un fenómeno de cotitularidad esta ordenada en función de los intereses particulares.

            * En cambio la germánica tiende a proteger el interés superior del grupo o colectividad que en el fondo es su verdadero sujeto y no sus distintos miembros individualmente considerados.

      Esta diferencia se manifiesta sobre todo en la distinta función que tiene la idea de cuota en cuanto que encarna el interés del individuo en la comunidad:

            a) En la Romana, se es comunero por ser titular de una cuota, de ahí la importancia de esta: disponibilidad de la cuota, carácter no personalísimo de la cualidad de comunero, posibilidad de pedir la división, etc.

            b) Por el contrario, en la germánica, lo que importa es la cualidad personalísima de comunero, de miembro del grupo, y solo de ello se deriva la atribución de una cuota.

      La comunidad regulada en el C ci como corresponde a su carácter individualista, es la romana. Sin embargo hay reflejos de la germánica en todas las instituciones comunitarias que tienden a proteger un interés supraindividual o de grupo: comunidad de gananciales, comunidad de pagos y sobre todo de ciertas instituciones no del código, sino forales, como el consorcio foral aragonés.

      Cuestión discutida es si, aparte de estos supuestos cabra constituir mediante pacto, una comunidad germánica o en mano común, dentro del  ámbito del código Civil. La doctrina es en general contraria a esta posibilidad, sin embargo encontramos manifestaciones de ella en los elementos procomunales de las propiedades horizontales, (respecto a los cuales la Sentencia del TS de 9 de Junio de 1995 amen de admitir su constitución como comunidad germánica permite que su uso pueda ser atribuido en exclusiva a ciertos beneficiados).

      La Compilación Navarra prevé expresamente la posible constitución de comunidades germánicas por pacto contractual disponiendo su ley 377;

"La comunidad en mancomún, que exista por costumbre o establecida por voluntad de los constituyentes ser  indivisible salvo pacto unánime. Ningún comunero podrá disponer de su parte sin consentimiento de todos los demás titulares.".

      Además de esta figura, la ley 378 de la misma Compilación recoge otra forma de comunidad desconocida en el C ci, que es la resultante de aplicar a los derechos reales la idea de solidaridad, mas propia de los derechos de crédito. En esta comunidad solidaria, cuyo nacimiento exige declaración expresa en el título de constitución, cada comunero puede por si solo ejercitar plenamente el derecho y disponer de la totalidad del mismo, sin perjuicio de su responsabilidad y de las relaciones internas con los demás titulares.

      2) Comunidad ordinaria y comunidad organizada.

      Otra de las posibles clasificaciones distingue entre la comunidad ordinaria y la duradera. La primera tiene origen incidental, no presenta estructura interna alguna y es una situación inestable y transitoria por lo que el ordenamiento tiende a facilitar su extinción mediante el retracto de comuneros y la acción divisoria.

      En cambio la comunidad duradera se caracteriza por las siguientes notas:

            * su origen es voluntario y no incidental.

            * su adscripción a un fin colectivo o común, superior al simple interés individual de cada uno de los participes.

            * Su carácter accesorio, ya que la participación en esa comunidad es una titularidad "ob rem" derivada del dominio exclusivo sobre otra cosa.

      Como ejemplos de comunidades organizadas podrán citarse en el mundo rural los supuestos de medianería, los molinos, los canales, los caminos o las acequias. Son también manifestaciones de ellas el agro o vilar y los muiños de heredeiros recogidas con la Compilación gallega.

EL CONDOMINIO: CONCEPTO Y REGLAS EN EL C CI.

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. derechos sobre la cosa.
            * uso y disfrute, Art. 394.
            * disfrute, Art. 393, 395 y 197.
            * defensa de la cosa.
            * administración 398.
. derechos sobre la cuota.
. extinción.
            * Art. 400.
            * Art. 401, forma de partir.
            * arts 402 a 406.
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       El condominio no es más que la noción de comunidad aplicada al derecho de propiedad. Como en nuestro ordenamiento la comunidad tipo es la romana, el condominio ser  la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece en proindiviso a varias personas.

. derechos sobre la cosa.

1) Derecho al uso, pues dice el Art. 394:

"Cada participe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.".

       Por ello no cabe que ningún comunero se apropie de la cosa y destine al fin que mejor le parezca sin el consentimiento de los demás, y haciéndolo así cualquier copropietario podrá pedir, vía jurisdiccional, que se haga cesar la posesión exclusiva (TS 19 de ¿marzo o Mayo? de 1996. A 2242).

2) Al disfrute, según un criterio proporcional, pues conforme al Art. 393:

"El concurso de los participes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los participes en la comunidad."

     Esto tiene como contrapartida la obligación de abonar las cargas y as¡ el Art. 395 sienta:

"Todo copropietario tendrá  derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá  eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.".

     En esta actividad de disfrute no cabrá modificar la cosa, pues el Art. 397 ordena:

"Ninguno de los condueños podrá , sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.".

     Se impone así la unanimidad para llevar a cabo alteraciones tanto físicas como jurídicas sobre el bien común, sin que sea admisible que uno solo de los comuneros realice actos de disposición.

     3) En cuanto a la defensa de la cosa es reiterada declaración jurisprudencial que cualquiera de los comuneros puede por si solo comparecer en juicio ya para ejercitar acciones ya para defender a la sociedad, pero otras sentencias (entre las m s recientes 15 de Diciembre de 1967, 24 de octubre de 1973 y 7 de Febrero de 1981) han sentado que si alguno de los participes se opone a la actuación llevada a cabo por otro, sea desautorizando expresamente al actuante, sea sosteniendo lo contrario de lo defendido por aquel, no cabe entender que se mantenga la legitimación del primero para seguir actuando válidamente, pues la oposición llevada a cabo por otro participe pone de manifiesto la existencia de discrepancias que tendrían que resolverse por aplicación del Art. 398 (TS 8 de Abril de 1965).

     4) A la administración se refiere el citado Art. 398 cuando dice;

"Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo este toma por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría o el acuerdo de esta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveer , a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un participe o a alguno de ellos y otra fuere común, solo a esta ultima ser  aplicable la disposición anterior.".

      Tres apuntes al precepto:

            * No es ocioso recordar que viene referido a los actos de "administración" y no a los de "disposición" sobre la totalidad de la cosa, actos estos últimos que necesitan del acuerdo unánime. Para la calificación del acto que se realice hay que atender al caso concreto.

      El TS en sentencia de 28 de Marzo de 1990 resolvió un supuesto en que el cotitular mayoritario del usufructo de un inmueble procedió a alquilarlo sin tener en cuenta la opinión de los cotitulares minoritarios, y se declaró la nulidad del arrendamiento por considerarlo, debido al largo plazo pactado, como acto de disposición, diciendo el alto Tribunal en su sentencia, que si bien el arrendamiento;

"...es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su donación se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (Art. 2 nº 5 de la L.H.) por lo que al rebasar los limites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aun representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los participes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedaría restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que, unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquel, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito......".

            * la segunda nota al precepto, es el excluir que las decisiones mayoritarias puedan tomarse sin oír a los comuneros minoritarios.

     El TS en sentencia de 1 de Junio de 1909 sentó que no es admisible el que un comunero mayoritario tome por si y ante si las decisiones que le parezcan oportunas sin oír a los minoritarios y sin tener en cuenta para nada sus derechos en la comunidad.

            * Por último, existe siempre la obligación de rendir cuentas, pues la sentencia del TS  de 27 de Abril de 1990 admite que:

      + La condición de comunero de uno de los actores no significa necesariamente que este carezca del derecho a pedir rendición de cuentas a los demás.

      + pero que ello no obstante esta petición tendrá  que hacerse con demanda dirigida contra "todos" los demás copropietarios pues la administración es una obligación mancomunada e indivisible lo que impide parcializar la obligación de rendir cuentas.

. derechos sobre la cuota.

   Otros derechos recae en no sobre la cosa común sino sobre la cuota. según el Art. 399 todo condueño tendrá  la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan, y podrá n en consecuencia enajenarla, hipotecarla, cederla o incluso sustituir a otro en su aprovechamiento, con las siguientes limitaciones:

            a) No cabe la sustitución si se trata de derechos personalísimos o intransferibles.

            b) Los efectos de la hipoteca o enajenación se limitaran a la porción que se adjudique al interesado en la división de la comunidad.

            c) No cabe imponer servidumbres sobre un fundo indiviso sin el consentimiento de todos los participes.

            d) Caso de enajenación de la cuota, los copropietarios tendrán el derecho de retracto que les concede al Art. 1.522.

. extinción.

     La extinción de la comunidad puede tener lugar por las siguientes causas:

            1) Perdida del dominio por renuncia, usucapión de un tercero, destrucción de la cosa u otra causa general cualquiera.

            2) Por consolidación, esto es, reunión de todas las cuotas en manos de un único titular.

            3) Y división de la cosa, que es el supuesto m s frecuente y el único que el C ci regula con detalle en los siguientes preceptos:

Art. 400:

"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá  pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, ser  valido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años. Este plazo podrá  prorrogarse por nueva convención.".

   Se configura el derecho a la división con carácter de incondicionalidad: "...y es de tal naturaleza, que su ejercicio no está  sometido a circunstancia obstativa alguna, valiendo como única causa de oposición el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años." (TS 6 de Junio de 1997. A 4612).

      Veamos algunos supuestos prácticos derivados del precepto:

     1) En primero lugar, la actio communi dividendo que recoge el precepto tiene que venir referida a la totalidad del bien; no es posible pedir que la cosa se divide formándose dos copropiedades distintas pues como dice la sentencia del TS del 27 de Septiembre de 1990 (Aranzadi  6.907);

"....el modo extintivo a que nos venimos refiriendo presupone necesariamente la no pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice frontalmente la ratio legis de esta peculiar y especifica forma de división, que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la "actio communi dividundo", lo que indudablemente no ocurriría si se mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismos condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la expresada acción divisoria, cuando ésta, como acaba de decirse, debió haber quedado plena y definitivamente agotada.".

      2) Cabe que se separe una parte para atribuirla a un copropietario es exclusiva manteniendo la copropiedad entre los restantes.

      Esta tesis es seguida por la sentencia del TS de 13 de Junio de 1992; en ella se admite que como consecuencia de la acción de división, se adjudique a la actora  una de las partes de que se componía la antigua comunidad, y el resto quede en copropiedad por mitad y proindiviso entre los demandados. Lo que hace esta sentencia es reconocer el derecho de que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la indivisión, concediéndose por tanto a la parte actora (integrada por una sola persona) una parte del bien en pleno dominio (agotando por tanto respecto a ella la actio communi dividendo) y manteniendo la indivisión solo respecto a la parte demandada, que además (y dado que estaba formada por un matrimonio) no quedaba como titular de un bien sujeto a comunidad ordinaria, sino como titular de un bien integrado en una sociedad de gananciales.

     3) Además la acción de división no es posible ejercitarla cuando los bienes poseídos en común está n integrados no en una comunidad, sino en una sociedad irregular (generalmente forman parte de un negocio), en tales supuestos lo que procede es solicitar la liquidación de es sociedad aplicando las normas que el código civil contiene para liquidar la comunidad hereditaria (por remisión a ellas del Art. 1708) pero no podrá  el juez estimar el ejercicio de una activo communi dividendo (TS 3 de Enero de 1992).

      Lo que si resulta posible es acumulan en un mismo procedimiento tres acciones: aquella en cuya virtud se reclama una cantidad, aquella en cuya virtud se pide la división de la cosa común y finalmente aquella en que se solicita la rendición de cuotas. (TS 14 de Mayo de 1993).

      4) Tampoco impide la división el hecho de que la comunidad este integrada por distintos bienes, integrados todos ellos en una globalidad.

      La sentencia de 31 de Octubre de 1989 admitió la formación de lotes en la división de seis fincas, cada una de las cuales por si sola tenia el carácter de indivisible, pues, estimadas en su conjunto no lo eran por cuanto cada uno de los lotes formados podía atribuirse a cada uno de los participes.

      La de 27 de Julio de 1994 admite la división en un caso en que varias fincas, registralmente independientes, formaban en la realidad extraregistral una cosa y dice que debe buscarse:

".....una solución armónica con la realidad económica evitando la subasta publica para salir de la indivisión, que se halla en la formación de lotes, siempre que no haya mucho desmerecimiento.

      5) En cambio la Sentencia de 16 de Septiembre de 1991 se ocupa de un caso en que dos copropietarios de dos inmuebles distintos, que no constituían unidad de hecho ni de explotación, litigaron solicitando uno de ellos que cada una de las dos fincas se atribuye en exclusivo dominio a cada uno de ellos, y el otro que se sacaran a publica subasta, postura esta que finalmente fue admitida por el TS.

. forma de partir.

Art. 401 p 1;

"Sin embargo de lo dispuesto en el articulo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.".

     Parece existir una antinomia entre el Art. 400 al establecer que ningún copropietario podía ser obligado a permanecer en la indivisión y este precepto que parece inclinarse en sentido contrario cuando la cosa sea indivisible. Sin embargo nótese que su interpretación puede ser doble:

            a) O bien cabe pensar que cuando la cosa es indivisible el C ci, adoptando una postura dispar con el del Art. 400 prohíbe que la comunidad se extinga.

            b) O bien cabe pensar que cuando de la división resulte que la cosa deviene inservible el C ci lo único que prohíbe es que se realice la "división" material, pero no impide que la comunidad se extinga por otras vías: la adjudicación a un copropietario existiendo acuerdo entre ellos, o la subasta por el juez.

      Veamos ambas interpretaciones mas detenidamente:

     La primera (o sea que cuando la cosa es indivisible no cabe pedir que se extinga la comunidad) no ha sido adoptada por la Jurisprudencia, pero si defendida por la doctrina, concretamente Casado Pallarés (La acción "communi dividundo" y la propiedad sobre pisos y habitaciones. Revista de Derecho Privado 1930, Pág. 133 y siguientes) quien alega para ello cuatro argumentos;

            1) Que si bien la literalidad del precepto habla de "división", sin embargo el código no emplea nunca la expresión "disolución de la comunidad" sino solo las de "división y partición de la cosa común" por lo que una interpretación sistemática de la palabra "división" debe abarcar no solo a la partición material de la cosa sino a cualquier forma de finalización de la comunidad.

            2) Que es mas lógico pensar que el C ci contempla en su redacción dos casos distintos: el Art. 400 la extinción de la comunidad cuando la cosa sea divisible y el Art. 401 la inextinguibilidad cuando la cosa sea indivisible, antes que pensar que se contradice entre si los dos preceptos.

            3) Que si bien el Art. 404 prevé que cuando la cosa sea esencialmente indivisible, no existiendo acuerdo entre los copropietarios vender  y repartir  su precio, sin embargo este precepto se refiere solo a los casos en que la disolución de la comunidad es posible pero la división física no.

            4) Por ultimo acude al origen histórico del precepto basado en el Art. 683 del código civil italiano de 1865 en el que se disponía que "la disolución de la comunidad no puede ser pedida por los copropietarios de cosas que dividiéndose cesarían de servir al uso para el que están destinadas. Habiendo la doctrina italiana puesto este precepto en relación con cosas comunes que servían de diferentes propietarios: la escalera, el patio, un camino etc.

            Además a su vez este precepto italiano encontraba su origen en un texto de Paulo recogido en el Digesto (10,3,19, 1); "contra la voluntad de cualquiera de los dueños no debe nombrarse árbitro para la división de la cosa común, respecto al vestíbulo común de dos casos, porque el que sea obligado a hacer subasta de un vestíbulo tendrá  necesidad de poner a veces precio a toda la casa, si no tiene entrada por otra parte.".

     En el mismo sentido interpretativo (o sea considerando que el Art. 401 contiene supone una excepción a la regla de divisibilidad absoluta contenida en el Art. 400) se pronuncio Pelayo Hore (La indivisión perpetua en el código Civil. Revista de Derecho privado. 1942. Págs. 462 y sigui) sosteniendo que el Art. 401 era aplicable a las que antes denominábamos comunidades "organizadas". Y también otros muchos autores como Gullón Ballesteros (A.D.C 1965 p g. 382) De La Cámara, Azpitarte o Pau Pedron, de entre todos ellos la opinión más reciente es la de José‚ María Miquel González (comentarios al C Ci y a las Compilaciones Forales, dirigidos por Albaladejo. Tomo V Vo.II, p g. 474 y siguientes) quien dice que:

         "Existen por tanto, cosas que prestan utilidad a otras, y en cambio, por si solas, separadas de tal destino, carecen de valor económico en cambio, porque nadie las compraría. Inicialmente parece que según sus antecedentes el artículo 401 se refería a estos casos. Siendo ello así, no ofrece graves dificultades admitir la indivisibilidad económica de tales cosas comunes. La razón de la acción de división no existe aquí, por la cosa indivisa presta su utilidad a las otras cosas de cada condueño, cuyo valor aumenta precisamente por aquella. Por todo ello, no existe inconveniente para admitir la aplicación del artículo 401, cuando se trata de una comunidad de un bien al servicio de otras cosas, porque entonces la cosa en comunidad no queda sustraída al trafico (en la medida en que queda la cosa común con pacto de indivisión), sino que circula con la cosa de la que depende. Es la misma idea que recoge el Art. 396. Desde este punto de vista se puede justificar perfectamente tanto la indivisión, como la acción de división bajo un simple principio mucho mas ajustado a las realidades económicas que el simple prejuicio de que toda comunidad es antieconómicas. Este principio seria el siguiente: el pacto de indivisión no se admite ilimitadamente, porque no es admisible sustraer al trafico (ni siquiera en la forma limitada en que lo hace el pacto de indivisión) permanentemente las cosas. Por el contrario, la indivisión funcional es admisible (Art. 401), porque permite la circulación de los bienes indivisos mediante la circulación de las cosas de las que dependen.".

     Por ultimo la Resolución de la DGRN de 18 de Mayo de 1983 declara inscribible un pacto de exclusión de la acción de división y del retracto de comuneros referido a la rampa que daba acceso a dos garajes diferentes.

     Como decíamos frente a esta postura se alza la mantenida por la mayoría de la doctrina y por la jurisprudencia, conforme a la cual la extinción de la comunidad debe de producirse siempre solo que;

            a) cuando la cosa sea divisible: o se dividir  por acuerdo de todos los propietarios (Art. 402), o estos designaran  árbitros que la dividan (Art. 402), o la dividir  el juez realizando las adjudicaciones pertinentes (Art. 401 p 2).

            b) Cuando la cosa no admita división; o por acuerdo de los propietario se adjudicara a uno de ellos, o el juez la sacara a subasta pública.

            Así las sentencias de 28 de Abril de 1955 o de 13 de Julio de 1981 conforme a las cuales mediando indivisibilidad, la única forma de practicar la división a la que todos los comuneros tienen derecho por imperativo del Art. 400, es ponerse de acuerdo para adjudicarlo a uno de ellos o a varios, y si no se logra el acuerdo habrá  de venderse repartiendo el precio obtenido.

     Para cada una de las anteriores formas de dividir el C ci da una regulación;

     La posibilidad de que el juez divida por si mismo y adjudique los lotes la recoge el Art. 401 en su p 2:

"Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá  realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el Art. 396.".

      Cuando permiten las características del edificio llevar a cabo su división es cuestión de hecho a apreciar por el Juez ad hoc, a titulo de ejemplo la sentencia del TS de 30 de Junio de 1993 niega la posibilidad de división cuando las obras ha practicar supongan un precio de 32.000 pts el mts cuadrado (el precio normal de la construcción ex novo era de 55.000 pts mts cuadrado en la fecha en que se dicto la sentencia) y dice declara que realizar la división en el supuesto de autos:

".....entraña obras de enorme importancia y costos de gran envergadura, solo corregible con la inversión de las muy importantes sumas de dinero que indica el dictamen pericial, según habla la sentencia de la Audiencia. Costos que suponen en la fecha del dictamen 32.000 pesetas por metro cuadrado y obras que significan un cambio total, conceptual y físico del inmueble, por lo que añadimos nosotros, más que dividir un inmueble divisible se esta ante el deseo de construir uno distinto para dar satisfacción a uno de los comuneros, sin que sea momento ni necesario aludir a las enormes dificultades de llevar a cabo ese proyecto imponiendo a todos la inversión.".
Por todo ello debe desestimarse el recurso y mantener la decisión impugnada, que naturalmente no impide una solución armónica y familiar del conflicto evitando así la subasta con intervención de licitadores extraños.".

      Pero en cualquier caso el juez en aplicación de las normas de testamentaria o divide o saca a pública subasta, (que conforme a la Sentencia del Ts de 19 de mayo de 1994 se celebrará sin sujección a tipo) lo que no puede es acudir a otras formulas de adjudicación como es el sorteo, pues como dice la sentencia de 8 de Octubre de 1991, tal sistema se desajusta a derecho por eludir el sistema de subasta previsto por el Art. 404.

Art. 402 p 1:

"La división de la cosa común podrá  hacerse por los interesados o por  árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los participes.".

Si entre los interesado resulta haber algún incapaz, su representante no necesitará de aprobación judicial cuando la partición se realice vía judicial por demanda e alguno de los coporpietarios y la misma solo se necesitara (TS 12 de Marzo de 1996) en el caso de que se lleve a cabo la particion material con adjudicación de lotes entre los interesados.       

Y sigue dicieno el p 2 de este mismo precepto:

"En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deber n formar partes proporcionadas al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.".

     Estos  árbitros o amigables componedores o ser n designados por las partes, o existiendo entre ellos acuerdo para que sean los  árbitros los que dividan pero no coincidan a la hora de designarlos, ser  el juez quien realice su nombramiento pues como dijo la vieja sentencia de 28 de Diciembre de 1928 solamente al Juez en ejecución de sentencia, incumbe la designación del arbitro, si el comunero se niega a hacer el nombramiento.

     Por lo demás estos  árbitros no está n comprendidos ni sujetos a la ley de arbitraje privado y no es necesario que exista manifestación de los comuneros respecto a que excluyen esta forma de partición pues como dice la sentencia del TS de 6 de Junio de 1983 desde el mismo momento en que uno de los condueños pide la enajenación de la cosa común es evidente que manifiesta su voluntad de que no se consulte a los demás comuneros sobre el posible convenio de adjudicación, ya que la voluntad de uno solo de ellos contraria a dicho convenio hace innecesario por inútil, el intento de adjudicación entre los participes.

Art. 403:

"Los acreedores o cesionarios de los participes podrá n concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrá n impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.".

      Veamos los problemas que el precepto viene planteando en la practica:

            * Determinar cuando los acreedores pueden impugnar la partición o cuando la partición no puede llevarse a cabo sin su consentimiento.

      1) Cuando nos hallamos ante el "acreedor de uno de los participes" (caso al que se refiere el Art. 403), o sea ante un "acreedor de cuota sobre el total bien" (o dicho de otra forma ante el embargante cuyo embargo recae sobre 5/8 por ejemplo, o en el supuesto del viudo que ostenta el usufructo de 1/3) o ante el acreedor hipotecario cuya hipoteca solo grava 1/2 del piso), no tiene este reconocidos sino los siguientes derechos:

            * el derecho a "concurrir" a la división.

            * el de "impugnar" la consumada en fraude de acreedores.

            * El de impugnar la verificada: "no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla.".

      Pero no se puede considerar que ni que sea parte de la partición ni que su consentimiento sea necesario para llevarla a cabo. De hecho la única vía en cuya virtud el acreedor se convierte en parte de la partición es cuando en virtud de la acción subrogatoria ejercita la acción de división en lugar de su deudor.

      El TS ha admitido esta postura en relación con la intervención que los acreedores tienen en la comunidad hereditaria (caso por analogía aplicable al supuesto de comunidad ordinaria), diciendo la sentencia de 13 de octubre de 1911 (que luego reitera la de 11 de Febrero de 1959):

        
".....el derecho de carácter preventivo que al recurrente otorga el artículo 1083 del código Civil.....se limita a intervenir en las particiones, ya tengan éstas carácter judicial, ya extrajudicial, para que, teniendo perfecto conocimiento los acreedores de la forma en que se practican, eviten confabulaciones entre los interesados que hagan imposible el pago de sus créditos; pero sin que esa intervención pueda llevarse al extremo de que en el juicio se reconozca como par a los acreedores que no lo sean del propio testador, ni tampoco los del heredero pueden oponerse a que se lleve a efecto la partición extrajudicial, aunque no se les pague ni afiance el importe de sus créditos, pues siempre les queda a salvo su derecho para pedir la retención o embargo de los bienes que resulten a favor de su deudor, ejercitar a nombre del mismo la acción de rescisión, solicitar que se adicione la partición con alguno de los bienes o valores omitidos e impugnar los demás actos que se hayan ejercitado en fraude suyo.".

      Además esta es la solución expresa que se adopta en nuestra legislación en los siguientes casos:

            + en la hipoteca al prever el Art. 399 que cuando un condueño hipoteque su parte, en caso de división la hipoteca recaer  sobre lo que se le adjudique, sin que se señale como necesario el consentimiento del acreedor hipotecario para dividir.

            + en el usufructo al decir el ultimo párrafo del Art. 399 que "Si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponder  al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicar‚ al propietario o condueño. Y como en el caso anterior tampoco se señala como necesario el consentimiento del usufructuario para dividir.

      Por otro lado cuando la ley quiere que el acreedor tenga necesariamente que prestar su consentimiento para que la división pueda practicarse, lo dice expresamente, tal como as¡ lo expresa para el supuesto de los censos en los artículos 1618 y 1619.

      Caso distinto es aquel en que no nos hallamos ante un "acreedor de cuota" (o sea ante el acreedor de uno solo de los participes), sino ante en acreedor cuyo derecho recae sobre la totalidad del bien (esta embargado o hipotecado el 100% del bien), en estos supuestos el precepto aplicable no es el 403 sino el 405 en cuya virtud el derecho del acreedor continua inalterado sobre la totalidad de las cosas resultantes de la división.

      * Sentado pues que el consentimiento de los acreedores de cuota no es necesario para llevar a cabo la partición, veamos los derechos que les reconoce el Art. 403; en primer lugar habíamos señalado el derecho a "oponerse" a la partición realizada sin su concurso, y este oponerse decíamos que puede realizarlo por tres vías que le concede el Art. 403:

            * concurriendo a la división y oponiéndose a la que se verifique sin su concurso.

            * Impugnando la consumada en fraude de acreedores.

            * Impugnando la verificada: "no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla.".

      Estudiemos el primero: El acreedor podrá  "concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso.".

      Este "concurrir", comporta que el deudor deba de notificarle que la división va a llevarse a cabo pues en otro caso quedaría vacío de contenido y por tanto:

            a) Si no se le comunica, siempre se podrá  impugnar la división realizada aunque no conste, como exige el segundo párrafo "la oposición formalmente interpuesta para impedirla".

    Pero; sigamos con las consecuencias de esta posibilidad: no se le ha comunicado nada y pese a ello se parte: "A" en cuanto a 3/4 y "B" en cuanto a 1/4 son cotitulares de un bien. La cuota de "A" es embargada por "C". Tras ello los dos copropietarios deciden dividir su comunidad realizándose adjudicaciones y para ello nada le dicen a "C". Dividen el bien, y para burlar los derechos de "C", aunque "A" es titular de 3/4 ser adjudica una verdadera birria que no obstante es valorada en la división en forma muy alta para que su valor cubra aparentemente esos 3/4 y en cambio a "B" que era titular de 1/4 se le adjudica la parte mas valiosa que a su vez es infravalorada.

      La primera consecuencia de que hayan obrado incumpliendo una obligación legal (la de comunicar la división que pesaban practicar) es que su actuar se presumir  fraudulento: y no solo ser  fraudulento el comportamiento de "A" que es en principio el obligado a comunicar a su acreedor la practica de la división, sino también el de "B" por practicar la división sin haber exigido a "A" que le acreditase el cumplimiento de su obligación de comunicación previa..

      Por ello J.M Miquel González (código Civil. Tomo I. Edit Cívitas) dice que si los copropietarios no les convocan a la practica de la división:

"...el deudor o cedente deber  probar que la división no se ha hecho en fraude de los derechos de los acreedores o cesionarios. Hay en este caso una inversión de la carga de la prueba por fraude.".

     Presunción de fraude, derivada del incumplimiento de una norma legal (y por tanto de obligado conocimiento para todos) que ya decía recae no solo sobre "A" sino también sobre "B". Pero aún hay mas; en mi opinión esta presunción de fraudulencia se extiende no solo a "A" y a "B" sino también a quienes traigan causa de ellos. Veamos:

            + Por una lado la disolución de la comunidad y la posterior adjudicación e bienes a los comuneros es un acto de naturaleza gratuita por tanto cuando una finca "1" poseída en común se divide en otras; "1-A" y "1-B", la titularidad del propietario sobre la finca 1-A es una titularidad adquirida a titulo gratuito; o sea el titular de la finca 1-A no es tercero hipotecario respecto a quienes antes eran titulares de la finca "1". Y no siendo tercero hipotecario no transmite esta condición a quien sea su sucesor.

            + Por otra parte la mala fe de "A" y de "B" no derivaba, en el caso que hemos ejemplificado, de un comportamiento subjetivo sino de un comportamiento plenamente objetivable: ambos sabían que habían incumplido la ley al no notificar previamente la división al acreedor de cuota. Y también quien adquiere posteriormente de "A" o de "B" sabe que se adjudicaron el bien incumpliendo esta obligación pues en el Registro no consta que la división se haya verificado previa notificación al registro (de hecho esta argumentación puede desmontarse a partiendo de la base de que dicha notificación no tiene porque constar allí y por tanto sabe que la mala fe hay que presumirla respecto a sus transmitentes y por tanto también respecto a él.

      Por lo demás dentro de este primer medio de defensa otorgado al acreedor (concurrir a la división y oponerse a la que se verifique sin su concurso), hay que remarcar que el "concurrir" a la división es una concurrencia como mero espectador, diciendo Fernando Crespo Allue (La división de la Comunidad de Bienes. Editorial Lex Nova, p g. 214):

"La intervención de los acreedores y cesionarios no parece que llegue más allá de la pura presencia física o asistencia al acto. Pueden en este manifestar su opinión o consignar las protestas que consideren oportunas, pero su voluntad no es decisiva en orden a la manera de llevar a cabo la división. Pueden no aprobar la división, en cuyo caso, pueden utilizar todos los medios oportunos para defender su derecho, pero no la pueden impedir.".

Art. 404 :

"Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se vender  y repartir  su precio.".

     El TS tiene declarado interpretando este precepto que si alguna de las participaciones del condominio, tiene carácter ganancial no ser  necesaria la intervención de ambos cónyuges pues "la exigencia del consentimiento prevista en los articulo 1377 y 1378 carece de aplicación en los supuestos de enajenación en publica subasta de la cosa indivisa." (S de 5 de Junio de 1989). Resultando también esta postura aplicable a aquellos casos en son los condueños y no el juez quien realiza la venta de la cosa común.

     Determinar cuando la cosa es esencialmente indivisible es competencia de la Sala sentenciadora sin que la determinación de tal extremo sea susceptible de casación salvo por la vida de error de hecho o de derecho en que la sentencia hubiera podido incurrir al apreciar la prueba (TS 10 de Diciembre de 1985, 17 de Abril de 1986, 21 de Marzo de 1988 y 10 de Mayo de 1990 entre otras muchas).

      Y hasta tal extremo es facultad del juzgador decidir si la cosa es o no divisible, que no queda vinculado por la calificación que al respecto puede haberse dado en vía administrativa, concretamente la sentencia de 30 de Noviembre de 1979 en un supuesto en que se pretendía dividir un solar de 1430 metros cuadrados, divisible según las normas urbanística, entendió, que por consideraciones económicas y de técnica constructiva se imponía desechar la división material, al considerar que disponer de la parcela en su totalidad significaba mayores posibilidades de beneficio económico.

Art. 405:

"La división de la cosa común no perjudicara a tercero, el cual conservara los derechos de hipoteca, servidumbre y otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservaran igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.".

      Por ello la sentencia del TS de 18 de Junio de 1994 declara; que embargada la cuota que un copropietario ostenta sobre un bien, la posterior liquidación de la comunidad por mutuo acuerdo, adjudicando el bien a copropietario distinto del embargado, no supone la extinción del embargo, ni la concreción del mismo en la cantidad económica, o en la parte, que se asigno al copropietario embargado, sino que subsistir, gravando a la integridad de la finca.

     Tiene también sentado el TS en sentencias de 20 de Enero de 1989 y 30 de Mayo de 1990 que el hecho de estar arrendada la finca no impide su división sin que surja respecto al arrendatario la figura del litisconsorcio pasivo necesario.

     Tampoco lo impide el hecho de que sobre una de las cosas integrantes de la comunidad recaiga un usufructo de cuota (viudo usufructuario de 1/3 de un bien integrado en una comunidad por ejemplo) por lo que el usufructuario de cuota carece de acción para intervenir activa o pasivamente en el proceso encaminado a realizar la división de la cosa, salvo en el caso de que esta se hubiere efectuado en fraude de sus derechos.

Art. 406.

"Serán aplicables a la división entre los participes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.".



COMUNIDADES ESPECIALES.

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. comunidad y sociedad.
. casos concretos.
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. comunidad y sociedad.

      Los autores modernos tienen a considerar que la separación entre comunidad y sociedad radica en que aquella tiene por fin la mera conservación o mantenimiento de un bien en tanto que la sociedad persigue un animo de lucro.

      Esta tesis fue recogida por la sentencia del TS de 15 de Octubre de 1940 y es aceptada por el profesor Jordano Barea, quien en su artículo "comunidad y sociedad en la explotación agraria" (Tomo XVIII de los Anales de la Academia Matritense del Notariado) alega que el elemento cualificador de la sociedad es el ejercicio en común de una actividad económica en tanto que la comunidad busca el simple goce de una o mas cosas. Nos remitimos a lo dicho en el tema 77 relativo a la sociedad civil.

. casos concretos.

      Como supuestos especiales de comunidad podemos citar: a) los casos en que se duda si estamos ante una sociedad ante un régimen económico matrimonial de comunidad constituido en forma tácita entre dos personas son objeto de estudio en el tema 100 al tratar la unión de hecho, y b) Que los supuestos en que se duda si nos hallamos ante una propiedad horizontal o ante una simple comunidad son objeto de estudio en el tema 38. c) los supuestos de comunidad hereditaria, cuyos efectos se estudian en sede de sucesiones, y d) Por último existen frecuentes supuestos de comunidades especiales en la legislación foral, especialmente en la Compilación Navarra donde se recogen varias, de origen tradicional, así las "facerias", el "dominio concellar", las "vecindades foranas" o los "Helechales.". Las de mayor importancia económica son las llamadas "corralizas" en virtud de las cuales el derecho del corralicero puede consistir en; 1) un simple derecho de aprovechamiento en cosa ajena, o 2) en la participación en una comunidad de aprovechamientos distintos, o 3) en el dominio con ciertas limitaciones en favor del concejo y de los vecinos del mismo.


TIPOS DUDOSOS DE COMUNIDAD.

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. usufructo de cuota.
. aprovechamiento distintos.
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. usufructo de cuota.

      Se discute si hay comunidad entre el usufructuario de cuota y los demás participes. Indudablemente participara, en el medida que le corresponda, en la administración y aprovechamiento de la cosa, sin embargo la jurisprudencia le considera extrañó a la comunidad y le niega el derecho de solicitar su división o el de oponerse a la realizada sin su concurso, siempre que ello no implique un fraude a sus derechos.

. aprovechamiento distintos.

      El caso más frecuente es aquel en que se atribuye a uno de los comuneros el derecho de siembre y al otro el de pasos o arbolado. En realidad no es propiamente una comunidad, sino un supuesto de dominio dividido. Sin embargo el tribunal Supremo forzando el concepto de comunidad lo considera como un supuesto análoga a la misma para así dotarlo de un régimen legal y facilitar la reunificación de la propiedad a través del retracto.


APROVECHAMIENTOS ESPECIALES.

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. separa comunidad y servidumbre.
. comunidad de pastos.
. servidumbre de pastos.
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. separa comunidad y servidumbre.

      Los aprovechamientos comunales (recaigan sobre bienes de titularidad privativa o de dominio público), no deben ser confundidos con los bienes comunales. El Código civil regulan tan solo las figuras de comunidad de pagos y servidumbre de pastos, confundiéndolas entre si. Ossorio Morales en su libro "Servidumbres personales" las separa, opinando:

            1) Que la comunidad de pastos se regula en los arts 600 a 602 y tiene lugar cuando varios propietarios aprovechan en r‚gimen de comunidad los pastos de sus respectivos predios.

            2) La servidumbre de pastos, a la que se refieren los arts 603 y 604 es análoga a la de leñas, arbolado y similares y consiste en el derecho concedido a una o varias personas o a una colectividad para utilizar determinados productos o aprovechamientos espontáneos sobre un predio ajeno.

. comunidad de pastos.

Art. 600;

"La comunidad de pastos solo podrá establecerse en lo sucesivo por concesión expresa de los propietarios, que resulte de contrato o de ultima voluntad y no a favor de una universalidad de individuos y sobre una universalidad de bienes, sino a favor de determinados individuos y sobre predios también ciertos y determinados. La servidumbre establecida conforme a este articulo se regir  por el titulo de su institución.".

Art. 601:

"La comunidad de pastos en terreno públicos, ya pertenezcan a los Municipios ya al Estado, se regirá por las leyes administrativas.".

Art. 602;

"Si entre los vecinos de uno o mas pueblos existiere comunidad de pastos, el propietario que cercare con tapia o seto una finca, la hará libre de la comunidad. Quedaran sin embargo, subsistentes las demás servidumbres que sobre la misma estuviesen establecidas.
El propietario que cercare su finca conservara su derecho a la comunidad de pastos en las otras fincas no cercadas.".

      Todas estas comunidades funcionan generalmente mas por vía de facto que de iure, y para estos supuestos, la Sentencia de la A.T. de Barcelona de 15 de Julio de 1985, ocupándose tanto de la legitimación procesal como de la capacidad de los órganos rectores, dice:
        
"la mera agrupación de cabezas de familia que reúnen determinadas condiciones para participar en los aprovechamientos forestales de un bosque no es otra cosa que una comunidad (Sentencias del TS 22 y 30 de Junio de 1897, 8 Julio 1902 y 26 Junio de 1907) entre otras, en la que la personalidad jurídica viene atribuida a sus integrantes y la denominada Junta Administrativa no es un órgano, sino sencillamente los comuneros designados por mayoría a efectos de simplificar las tareas de administración y aunque desde el punto de vista procesal no le cabe desconocer la posibilidad de determinadas actuaciones........ esto no significa que, demandado todos los miembros de la Comunidad, haya de estimarse la excepción de defectuosa constitución de la relación jurídica procesal por falta de litis consorcio pasivo necesario.".

. servidumbre de pastos.

Art. 603:

"El dueño de terreno gravados con la servidumbre de pastos podrá  redimir esta carga mediante el pago de su valor a los que tengan derecho a la servidumbre.".
A falta de convenio, se fijará el capital para la redención sobre la base del 4 % del valor anual de los pastos, regulado por tasación pericial.".

Art. 604:

"Lo dispuesto en el artículo anterior es aplicable a las servidumbres establecidas para el aprovechamiento de leñas y demás productos de los montes en propiedad particular.".



TÍTULO III.
DE LA COMUNIDAD DE BIENES

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

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