Contenido extractado de la obra Propiedad Horizontal. Lex Nova.
El artículo 9.1.i) párrafo 2.º de la Ley de Propiedad Horizontal señala que «quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste». Así, pues, al imponer estaresponsabilidad solidaria al antiguo propietario, se acoge el criterio de la Proposición de Ley debida a la iniciativa popular, sin tomar en consideración la enmienda del Grupo Popular en este párrafo de la disposición, tendente a suavizar la norma en este punto, aunque su espíritu y finalidad parece estar luego presente al sancionar determinadas excepciones en las que no tendrá lugar la consecuencia impuesta previamente.
En principio, el sentido y significado del incumplimiento del deber de notificar resulta claro. La responsabilidad que, como consecuencia de la falta de notificación, se impone ex lege al transmitente implica que éste queda como deudor del importe de los gastos comunes posteriores a la transmisión, imputables al piso o local transmitido, aunque, en rigor, el propietario a quien se responsabiliza haya dejado de serlo desde el mismo momento en que transmitió el piso o local. Y ello, con independencia de que comunique tardíamente la transmisión efectuada. Es decir, seguirá respondiendo de las deudas devengadas con posterioridad a ésta y anteriores a la notificación.
En concreto, y a mi parecer, resulta absolutamente injustificada la atribución de una responsabilidad solidaria por las deudas devengadas a partir del momento en que el antiguo propietario ha dejado de serlo. Se trata, en definitiva, de una sanción que ni merece la infracción del deber exigido ni resulta necesaria para proteger los derechos de la Comunidad. Es claro que las deudas de las que la norma responsabiliza al dueño que transmite el piso o local no le pueden ser imputables, ya que, a partir de la transmisión, nada tiene que ver con ellas: ni ha intervenido en su generación ni se ha beneficiado de éstas. Se trata, en suma, de imponer una responsabilidad sin el fundamento de una causa susceptible de justificarla, sobre todo si se tiene en cuenta que las únicas cantidades susceptibles de reclamación por la Comunidad son las derivadas de deudas comunes, adeudadas como consecuencia de una obligación ob rem, imputables, por tanto, únicamente a quien resulta propietario del piso o local en el momento de devengarse aquéllas. Como es obvio, el transmitente del piso o del local al que corresponde la deuda, objeto de eventual reclamación, pierde ineluctablemente la condición de titular dominicalde aquél al consumarse el negocio transmisivo, lo mismo sea inter vivos que mortis causa. Que, además, la responsabilidad de que se trata se imponga con el carácter de solidaria parece aún menos justificable. En efecto, establecer tal solidaridad, manteniendo al antiguo propietario vinculado como deudor solidario a una deuda que no le pertenece, es otorgar a la Comunidad una garantía exorbitante sin argumento serio para ello, cuando, además, el piso o local está sujeto a la seguridad del crédito que con la medida comentada se trata de amparar. Medida que, dado su carácter sancionador, hace pensar en la aplicación de técnicas recaudatorias poco apropiadas en la materia de que se trata.
Cabe preguntarse en virtud de qué razón debe ser mejor tratada la Comunidad como acreedora frente a sus deudores por los gastos comunes generados en la utilización del inmueble que sus acreedores por las deudas comunes adeudadas por aquélla, a los que sólo, como se verá, se les autoriza para dirigirse contra los dueños de los pisos y locales, con carácter subsidiario y con las limitaciones que se precisan en el artículo correspondiente, frente a las deudas comunes debidas por aquélla. Cosa distinta y justificable hubiera sido responsabilizar al dueño que transmite el piso o local de los daños y perjuicios que, derivados de la falta de notificación, se causaren a la Comunidad, como, por ejemplo, sería el caso de imponer el pago de los gastos judiciales ocasionados al propietario primitivo, si aquél le demanda por desconocer la transmisión efectuada por falta de notificación, o los originados si la comunidad, por no conocer la transmisión, se queda sin cobrar, en todo o en parte, porque otros acreedores han embargado el piso o local objeto de aquélla. O, incluso, hasta atribuir al transmitente una responsabilidad subsidiaria, considerándolo simplemente como fiador de la deuda ajena.
Por lo demás, salvar el derecho del propietario transmitente para repetir del adquirente y verdadero deudor lo que pague en concepto de gastos devengados con posterioridad a la transmisión es una declaración ociosa, al sancionar un remedio incuestionable.
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